办公用房不是商业用房。虽然办公用房的土地性质是商业性质，但这并不等同于办公用房等同于商业用房，办公用房和商业用房只是均属于商业性质的两种房屋而已。

商业用房是指房地产开发公司开发的供商业、粮食、供销、饮食业等部门对外营业用的商店、门市部等房屋，一般指底层临街的房屋。

办公用房是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋，一般来说，档次较高的、设备较齐全的为高标准写字楼，条件一般的为普通办公用房。

首先，产权年限不同，商业40年，办公50年。此外，二者使用性质主体不同，商业用房的使用主体多为各类商店、门市部等商业用户，办公用房的使用主体多为企业、事业、机关等单位。还有，用途也不同，商业用房主要是从事商业行为的所用的房屋，而办公用房是单位办公用的房屋。最后，基本楼层也不同，商业用房一般是底层临街的房屋，办公用房一般是写字楼及独栋的房屋。