分期房贷利率是依照央行的基准利率有所浮动执行的，浮动比例一般为10%到30%之间。央行的基准利率如下：

1、一年以内商业贷款利率：4.350%。

2、一到五年商业贷款利率：4.750%。

3、五年往上商业贷款利率：4.900%。

4、五年往下公积金贷款利率：2.750%。

5、五年往上公积金贷款利率：3.250%。

利率降低了，房贷还没有将是因为房贷的利率还没有调整，调整了房贷就变化了。房贷利率调整有三种办法，可能是按年调整或按季调整的，看合同上选择的那种。

利率调整，一是利率为分期特定利率时，遇央行利率调整时，利率调整日之前已发放的贷款本年度内不作利率调整，于次年1月1日按新利率执行；利率调整日之后发放的新贷款按调整后新利率执行。二是利率为分段利率时，遇央行利率调整时，贷款执行利率当日即调整。

三是利率为浮动利率，浮动周期可按月、按季、按半年、按年。遇央行利率调整时，贷款在下一个浮动周期调整利率。