买房时，很多购房者往往一冲动就稀里糊涂地签了《商品房认购书》或《房屋定金协议》，支付定金认购房屋后，发现很多方面都没考虑到、很多细节条款还没谈清楚、又或是财务状况有变……因各种原因心生悔意不愿购买，找开发商或销售商协商退定金，对方一般会以认购合同明确约定定金不予返还和法律上的“定金罚则”为由拒绝退还。
可对大多数人来说，购房定金并不是一个小数目，少则几万，多则几十上百万。难道交了定金后不想买房就只能认栽了吗？购房定金真的绝对不能退吗？想退购房定金有哪些方法？找律师有用吗？
典型案例
【基本案情】某恒地产公司于2021年8月通过公交车身广告宣传其楼盘为瞰江高层，带装修、含新风等。许某看到广告后便前往了解楼盘情况。开盘当日，许某（乙方）与某恒地产公司（甲方）签订《商品房认购书》，其中约定：乙方同意在签订认购书时支付2万元作为定金，乙方按揭付款，须于2021年9月2日前支付首期房款，同时签署《商品房买卖合同》；乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房。
同日，许某支付了定金2万元。《认购书》签订后，许某得知其认购的房屋系毛坯房，随即要求换房或退房，无果。2021年9月，许某再次去楼盘所在地实地看房，发现其认购的房屋位置与被告宣传的不一致，进行交涉后，双方就房屋多项问题未达成一致意见，从而未签订《商品房买卖合同》。于是许某委托律师将某恒地产公司诉至法院，请求判决解除《商品房认购书》，并要求某恒地产公司退还定金2万元。
【裁判结果】一、原告许某与被告某恒地产公司签订的《商品房认购书》于2022年1月25日解除。二、被告某恒地产公司于判决生效之日起十日内退还原告许某定金20000元。
法律分析
该案中，购房者依法享有知情权，但被告在与原告签订《认购书》前未将原告认购的房源不带装修、房屋位置等与宣传不符的情况明确告知原告，也未在《认购书》中予以载明，导致双方发生本案纠纷。对此，被告存在过错。
而原告作为购房者，在签订《认购书》之前应当有一定的谨慎注意义务，在被告向其发送房屋户型图后，应当及时关注、沟通、了解，但原告在签订《认购书》前亦未尽到一定的注意义务。
故此案中，原、被告双方均有一定过错。
再者，鉴于《认购书》的预约性质、预约合同存在不确定条款等特点,在预约合同的基础上当事人在签订本约时可以就交易细节继续谈判磋商，但原、被告双方经磋商后无法达成签订《商品房买卖合同》的合意，因此，法院将该案认定为因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，故被告应退还原告交纳的定金20000元。
相关法律法规
《民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
律师提示
依据上述法律规定，定金相当于一份确保买卖双方后续签订正式合同的担保。一般来说在认购房屋后，如果是因为购房者的单方原因不买了，那么定金是不能退的。但如果是开发商、销售方的原因导致购房者不买了，那么定金是应当返还给购房者的。如果是开发商不卖了，购房者还可以要求双倍返还定金。
但实际房屋交易过程中隐藏或出现的问题往往比我们想象的更加复杂。“退定金”看似是购房者不诚信的举动，但其实很多时候，购房者付定金也是在开发商的各种套路下，作出的非理性行为。例如开发商虚假宣传，单方制定不公平不合理的合同条款，销售人员对交通便利性或学区等相关配套作出误导性的承诺，利用一系列销售话术诱导签约……诸如此类的套路在律师接触的房屋认购合同纠纷中不胜枚举。
那么，交了定金却不想买房了，有哪些退定金的方法和思路呢？
退定金主要有与开发商、销售商沟通协商，或采取诉讼两种方法。
在进行协商前，购房者应当先收集证据，尽量获取能够证明房屋开发商、销售商在房屋建设、销售过程中存在不合法、不合规、不合理行为的证据材料，以此为筹码与对方谈判要求退还定金。例如，如果发现开发商有五证不全，违规预售的违规行为，购房者就可以通过向房管局、住建局、工商局等政府部门投诉，来给开发商施压，从而拿回定金。
如果开发商、销售商并不存在违规情形，购房者还可以把握好认购期这个平等协商的机会，在签订正式房屋买卖合同前与之进行磋商，如果发现合同存在不公平不合理的条款，或双方无法对房价、楼层、面积、朝向等合同内容达成一致，则属于不可归责于当事人双方的事由导致正式合同不能成立，卖方应将定金及利息返还买方。
然而，大多数人生活中极少接触房产买卖事宜，对“定金”相关的法律法规、商品房买卖纠纷相关的司法解释缺乏了解。而且商品房建造及买卖过程中涉及的法律关系、证据问题错综复杂，当面临退购房定金的问题时，往往很难找到突破口，还可能因此耗费大量时间精力。所以退定金时，最好事先咨询专业律师，寻求律师指导或是委托律师代为协商处理。有律师帮忙出谋划策，能更省心省力的顺利拿回定金。
