文：园长

如果卖房，请快跑！

说几个未来的趋势和感知。

形式不稳定，市场趋难，大家会趋向于求稳低消费甚至不消费，必要的消费会替换成同等的性价比更高的产品。

比如说，以前出去玩，现在改露营经济，以前去餐馆吃饭，现在热衷于在家煮饭，以前上天猫淘宝，现在上拼多多，以前会为了区域概念掏钱，现在要仔细对比划算不划算。

所以，今年卖的好的，都是均衡性价比产品，比如琶洲南，就属于地段产品和价格都适合的，能卖得很好。

地段不算好，产品好，价格合适也能卖的相对好-比如保利番禺的领秀海，和朱村的水木芳华。

地段好，产品相对一般，价格便宜，也能卖得不错，比如，富颐华庭。

地段好，产品一般，价格不便宜，卖不好，比如广船。

地段一般，产品好，价格超出市场预期，卖不好，比如说 天河的汇景台。

总之，今年日子不好过，大家要讲性价比，地段，产品，价格，要平衡，群众才会买单。

如果综合不特别出色，就一定要有记忆点，一白遮百丑，要么便宜，要么产品好，要么地段好，也能相对跑赢。

两个例子。

中海观云府首出江湖，就是靠超高实用率和让人惊艳的户型产品让人忽视掉弱地段概念，将原来的的强势竞争对手广船按在地上碾压。

再举个例子，增城的御溪世家，就靠打造网红社区，做新年轻人的社群运营，在增城抢走了不少客户。

总结，要想跑的比别人快

1、有亮点

2、性价比

竞争太惨烈，如果你不能让人记住，淹没在茫茫盘海中就是个死，记住了价格高了激发不了横盘期并不迫切的群众购买的欲望，也没啥意思。

以上两点，适用于一二手，把握这两点，你就能跑得更快。

那为什么要快跑呢？

以前赚钱容易，花钱也痛快，如今赚钱不容易，3块钱恨不得花成5块钱。

大家不愿意花钱，意味着新增机会和资源少，在存量里厮杀，只能卷。

这种周期，谁也不知道要多久，所以，你跑快一点，这样你就可以比别人活得更久一点。

所以，接下来的卖房，是卷产品，卷营销，卷利润，卷玩法，不卷就死。

经济横盘，要从大家的口袋里掏钱，开发商也得自我进步。

这两年广州开发商还是有进步的。

中海是卷产品，以一己之力，拉动了全广州大部分新增户型ldk餐厨一体化，给了普通群众们豪气的餐厅和厨房。

保利是卷产品 利润，在水木芳华和领秀海项目上，以微利模式杀回群众视野， 对于市场利润是一场巨大的挑战。

越秀和万科，则是搞新模式，新玩法，直播den高等用新方式来抓客户。

但方式千千万，在趋势变好之前，需求都是趋于保守和萎缩的。

所以，还是要快跑。

从外部拉外援（变相放松需求）已然不切实际，固定的存量是有限的，抢夺固定存量，就是比拼速度。

先说乐观的。

广州的地产基础条件并不差，外来人口一直持续流入，本外币存款余额全国第四（可以理解为广州人存的钱）。

再加上广州的住宅条件很一般，早年核心城区都是老破旧，最牛叉的珠城也是十几年前的产品，主城区的次新中大社区都是接近20年楼龄，拥有大量的改善置换需求。

再说悲观的，有需求，但是大家都不咋动。

广州人赚钱不容易，从来都不激进。深圳这十年的腾飞造富了不少人，赚钱容易自然也愿意花钱，但广州的贸易，可都是一件件小商品卖出来的。

不愿意花钱，你又想让他花钱，那就只能用好产品 动心的价格来刺激了。

这就好比，原来有手机，没有迫切必要换手机。

你说，我们的新手机，莱卡7个摄像头，1024g内存，他有点心动，一问价格8000块打算撤退，你再说，现在以旧换新抵掉3000块，他有点犹豫，你又说，我们这是王大石同款手机， 语音是同款成功人士专享包，现在直播还送蓝牙耳机健康手表，价格打下来了，只需要6666，拿出你的旧手机，3666，直接现在，新款带回家！！

调性做足了，价格调下去，才能相对快走货（当然你要追利润，慢慢卖那没办法哈）。

一个开发商酱紫干了，另外一个开发商也会跟着来，先跑的就能抢点粮走，越到后面蛋糕越少，竞争越惨烈，所以，死道友不死贫道，一定要记得，开局要大，先跑为上。

以上是对开发商，再说回我们普通同学。

上面我们说过了，二手也要快跑。

广州很多同学手上都捏着市区的老破小，郊区的远新资产，觉得安安稳稳的留着两套房，需要用钱卖一套就好。以前，这个逻辑可能对，但是现在，不一样了。

广州跟深圳杭州不一样，人家是真正的新城，持有的都是近10多年的电梯新房，再持有个10年跨周期没问题，而广州所谓的核心市区天河海珠，大部分是多年前开发的老破旧，能打的次新大社区，几乎都是接近20年前的产品，80多的大2房，120的的大3房，产品极端过气。

就算是最能打的珠城，如果有对标产品的时候，也是不能打的，我就问你，15万的中海花城湾，跟10万的琶洲南，1500万，一个是100方3房，一个140方，4房你选哪一个？？

所以，二手产品最大的问题是，未来会被近郊的新区次新房围剿，开发商的产品新营销强，如果二手没有强势的地段和产品，也是不好流通的。

我在2020年11月卖了一套80多方的大两房，当时比市价低了20万出手，2021年上半年市场上走，区域的房价上了一些，然后前几天去楼盘看了一下，市场又掉回去了，隔壁的新盘卖到我当时卖出的价格。

这意味着什么呢，如果当时没卖，现在根本竞争不过新房，现在卖，还要折价。

现在的市场，虽然冷，但还是有需求的，越到后面，越难流通，竞争越激烈，你的边际收益越低。

当你的产品非主流，陈旧进入暮年了，你也要尽快的置换（入手成本低有租金除外）这也就是二手也要快跑的原因。

当然，置换的前提是，收入能支撑。经济不明朗的情况下，我建议大家是以自住为主要考量因素，不要背超出收入的负债。

最后，说我观察到的需求的变化，这一点，对于开发商卖房和我们普通同学买房，都是需要着重参考的。

如果市场缺乏上涨因素的刺激，要打动买房的同学，靠产品，教育，价值就效果一般了，毕竟开发商那么多，谁都会更新产品。

新一代的买房群体，是90后，00后，他们对房屋的追求，除了追求舒适度之外，还会有社交和精神需求，因此，未来社区的软文化塑造，可能会比产品更能吸引他们。

广州有两个盘做的比较不错。

增城的御溪世家--定期社区王者开黑，小区业主自己搞文化剧场。

看着就很酷的样子，年轻人在这里，很容易找到志同道合的认同感，愿意买的几率就很大啊。

白云的越秀钟落潭项目---找了一堆年轻的fashion青年玩陆冲飞盘涂鸦电音脱口秀，我虽然不懂，但是感觉非常cool，如果我足够年轻，我愿意加入他们。

新一代的年轻人，不会是早年的买房逻辑，我们的很多理论都要更新。

房子依然是普通家庭最有价值的资产，如果你还看重资产带来的收益，那还是要继续折腾。

以上。