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最近，国家统计局公布了2021年1月份全国70个城市商品住宅销售价格变动情况。其中，二手房价格南宁环比上涨0.2%，同比上涨3.2%。许多南宁的媒体便开始叫嚣，南宁的房价继续上涨，鼓吹楼市火爆的言论。
而在另一边，不少的二手房卖家，则不断向你明哥抱怨，当前南宁二手房市场的低迷，二手房交易难，价格上不来，甚至有不少卖家降价抛售。
▲1月70城二手住宅销售价格指数
（数据来源于国家统计局）
二手房市场也是南宁楼市大环境下的一个缩影。相比被政府和开发商严格控制的新房价格，二手房价格作为楼市晴雨表的属性更明显，二手房的交易活跃度也直接决定下一轮购房者的入场热情。透过二手房，我们又看到了南宁楼市的另一个侧面。
01
二手房是楼市真实情况的反映
先来解释一下，房价同比上涨3%是一个怎样的概念。
简单来说，10000元/㎡的房价，一年上涨3%，也就是涨了300元/㎡。这300元是你一年内，房产增值所赚的钱。而银行的定期存款利率（由于近几年不断降息），大约是5%左右。同样的10000元存入银行，一年能够拿到500元的利息收益。
这也就意味着，你买套房，一年的收益比同样的钱存入银行，收益还要低！既然，当前买房投资的收益已经很低了，为啥仍然有人要买房投资？
原因就在于，当前的货币超发，强行稀释了大家的购买力。
去年疫情的时候，国家为了支持实体产业，大量放水刺激，这是近几年最宽松的货币政策期。而中国每年广义货币供应量M2增长15%，换句话来说，手里的现金以每年15%的速度在贬值。
10000元过一年之后，实际的购买力变成了8500元。如果手里拿着的是房子，虽然现在增值缓慢，但是它抗跌，能够实打实地对抗通货膨胀。而不会像手里的现金一样，被莫名其妙地蒸发掉。这也就是当前买房的主要动力。
所以，房价的涨幅得从两方面来看，一个是通货膨胀带来的货币贬值，钱虽然多了，但是购买力下降了；另一个则是房价与去年价格同比的增长幅度，虽然看起来好像没涨多少，但是实际上，这时的房价已经帮你对抗过一轮通货膨胀了。买房可以保值。
再来说一下二手房，很多人觉得新房是开发商卖的房子，而二手房是交房拿证以后变现的资产。而实际上，新房价格受政策、地价、房企溢价、营销手段等诸多因素影响，有时候，价格会远远超过房子本身的价值。
但是，二手房不会。二手房无疑是更加直白、赤裸裸的交易游戏。相比房企对楼市的敏感程度，二手房掌握在各个散户卖家手里，真正是需求双方的交易，往往代表一个城市真实的楼市状态。
▲2019年1月-2021年1月南宁新房价格变动
（数据来源：南国楼市）
我们对于二手房的理解，可以认为：新房的价格必然要贵过二手房，但是二手房的价格上不去，新房的价格也是支撑不起来的。
02
南宁的二手房市场持续低迷
那么南宁的二手房市场是怎样的呢？
最新的2021年1月，南宁新房市场成交套数为14343套，而二手房市场成交套数为2457套，二手房仅仅是一手房成交套数的17%。
▲南宁1月新/二手房成交情况（数据来源
这说明目前南宁楼市的两个情况：
1.南宁楼市整体仍然是以新房成交为主，大家能买一手房，就绝不会买二手房。
2.南宁二手房的交易量很低。
而与南宁二手房“感人”的成交量相对应的，就是南宁二手房市场上越来越多的存量。
截至2021年1月，南宁二手房市场上挂牌的房源数量为31772套，并且这个数字还在不断上升。这说明，目前仍然有业主把自己手里的二手房推向市场。按照目前1月份的2457套的销售量简单算一下，假设未来南宁的二手房数量不增加，光是目前3万来套的二手房，去化周期就长达13个月。
这也就是目前大部分的二手房主们，觉得现在南宁二手房卖不动的原因。你的挂牌价如果没有太“美丽”，那么必定是无人问津。
原因无他，市场上3万来套的库存在那摆着，不降价销售，就是挂一年都无人问津的境况。所以二手房价格只能一降再降，因为二手房价格，就是整个楼市最真实的反映。
▲2019年1月-2021年1月南宁二手房价格变
（数据来源：南国楼市）
17年~18年在南宁买房投资的人群，现在是最为痛苦的一群人，那个时候正好处在房价的高点。
到现在来看。房价上涨缓慢，跑不赢通胀率，如今又被海量二手房库存挤压，变现困难。买得越多，就亏得越多。时间成本、机会成本以及利息成本，算下来是极不合理的。
03
二手房未来的不可控因素
而从购房者的视角来看，购买二手房除了急于落户南宁，经济实力又不太够的“贼刚需”人群以外，另一半购买力来自于强学区房诉求的人群。为了孩子的教育问题，这些人通常不介意老城区名校旁的“老破小”，只要能让孩子落户入学即可。
而二手学区房的其中一个漏洞就在于，自己的孩子在学年顺利入学以后，业主即可马上出售学区房套现，卖给下一个学年入学家庭购买。
这个漏洞造成了两个方面的影响：
一方面，学区房的流通性在市场上变得非常高，所以价格相当坚挺，几乎不受市场规律影响。
另一方， 学区房超强的流动性，带来了大量的生源，导致名校学位日益紧张，供求矛盾突出。
2020年南宁市政协十一届五次会议上，为了缓解入学压力，专家提出了《关于对二手房的义务教育学位做出限制的提案》，建议义务教育阶段学校入学采取“五年一学位”的做法。
▲南宁市教育局官网截图
所谓“五年一学位”，是指“一套房产五年内提供一户家庭的学位”。也就是说，同一住房地址自登记入学之年起，五年内仅提供本户家庭一个入学学位，只能有一个孩子可以以地段生的名义上学。
这就相当于变相降低了学区房的流通性，增加购买二手学区房的持有成本。从而导致炒学区房的代价变大，风险增加。一旦学位已经被占用，那该套学区房的价值将变得极低，打击了炒房行为。
随着政策补丁越来越多，二手房的腾挪空间也将越来越小，这是未来最大的不确定性风险。
04
写在最后
如果这几年，有人跟你说在南宁买房投资，能赚到钱，那么同样的资金，他换去别的城市，同样也能赚钱。
对于已经买房并想转让套现的人们来说，现在卖房不是一个最佳时机，你需要的是时间，用时间来挤掉泡沫。
而如果现在还想买房投资，增值保值的人群，只能说，换一个城市可能会比南宁更好。
