提问：

章哥，我是会计，所以总计算投资回报率。我今年24岁，家里给了200万让买房，我手中还有一些，能买500万的小两居。但我算了一下觉得买房不合适，因为贷款利息要4.9%，可房子每年的升值能达到这个比例吗？而且就算我收房租，收的那点儿钱也不够还月供的。所以我真觉得买房现在不是好投资项目了。您看我考虑的对不对？

回答：

1、我不是会计，但是也总计算投资回报率。你算的这笔账我是真想认可啊，真想让你糊涂一辈子。

2、先明确一点，房住不炒，房子是用来住的。在我看来，北京的房价没有大幅上涨的空间了，但作为保值工具来说，或许比现金稳妥一些。

直接说你的问题里的问题吧：你偷换了概念。首先是偷换了实际成本和总额成本的概念，其次是偷换了自用和投资的概念，第三是偷换了实际投入和边际投入的概念。还有一点，你忽视了单利和复利的关系。

3、你的实际首付是200万，那计算收益率就要用这个为基础，而不是说买到的总价500万。成本是多少？咱甭说什么8%的理财产品，太虚，这种东西的收益越高风险越大。就说保险的吧，现在银行五年期利率4%。那200*0.04，你每年的成本收益就是8万。而不是500*0.04=20万，因为你没有实际投入500万，这和全款是不同的。

那如果把8万对应到房产总价上，8/500=1.6%。也就是说，用200万买500万的房，每年的基础成本是8万，那只要房价每年上涨1.6%，就能覆盖成本，做到账面上的不赔钱。

能理解吗？4.9%是银行对这200万的利率，不能对应500万的。所谓贷款就是杠杆，放大了收益和损失。你的成本按照200万计算，但收益或损失按照500万计算，赢了多赢，输了多输。

4、自用和投资有所不同，自己住自己的房子，不用交房租，也都犯不上计算。但投资是要收租金的，不可能给别人白住。这就做个思想实验，你假定自己买了房不住租出去，然后拿着钱租一套同等的房就行了。

那好，既然是计算投资收益，那自己住就也要计算成本。这相当于开公司给自己发工资，同样要计入成本。北京现在的租金收益率是1.5%，那无论是出租还是自己住，都要计入。

那也就是说，用200万买500万的房，基础成本是1.6%，而每年的租金收益是1.5%。那二者相减，房价只要每年上涨0.1%就算不赔钱。

能理解吗？买投资属性的产品，必须计算各个主要的收益模式，不能自用就不计算收益。买了房是否往出租是自己的事儿，但计算必须把租金折算进去。

5、实际投入和边际投入。这200万毫无疑问是实际投入，计算的成本是年化1.6%。那每个月还的月供是什么？是边际投入，也就是新增的投入。

那好，既然是投入，能直接和收益做同期对比吗？不能的，边际投入要单独计算成本收益，同样是年化4%。

这就相当于你做了个银行定投，先存了200万，年化利息4%，约定每个月返息。之后你每个月再存1万，一年12万。但银行每个月返息就是200*0.04/12=6666，肯定没有1万多。这一个是利息，是收益，而另一个是投入，根本就不能相比，不是同一类。

以一年计算，边际投入是就是12万，而边际投入的成本是2267块钱。那全都计入投入，你第一年的总投入是212万（不计税费），总成本是82267。房租收益500万*1.5%=75000。那也就是说，第一年，你的净成本是7267。7267/500万=0.14%，这套房只要上涨这个数就算不赔钱。

你觉得北京的房子每年能平均每年能上涨这个比例吗？0.14%。

6、最后一个，单利和复利。

银行贷款是以什么计息的？单利。在等额本息，利率不变的情况下，每个月还款都一样，不增加。

而房价涨幅是以什么计算的？复利。从来都是以上一年为标准，计算的是同比涨跌幅度。也就是说，今年北京均价1万，明年涨到1.1万，那就是涨了10%。后年要再涨10%呢，那价格就是1.21万了。

能理解复利的威力吗？也就是高利贷的利滚利，能滚到让人怀疑人生。那也就是说，银行月供是单利计算，而房价上涨是复利，那根本就不用每年都保持同速增长，逐年降低就已经能够抵消掉投入成本了。

也就是说，如果你以200万的本金买入了500万的房子，那第一年房价只要上涨0.14%就算不赔，之后每年都不用保持这个增速，几乎是只要不下降就算不赔。

当然这只是理论上的，现实中每年都有涨跌，不可能永远上涨，也不可能永远下跌。而且边际投入是在逐年增加的，二者相抵，那就假定仍然是0.14%吧，我也懒得算了。

7、另外还有一点，就是租金的涨幅。这几乎相当于通胀率，或者是工资涨幅。可以参照一下，20年前，北京平均房价3000多的时候，租一套两居室的平均租金，就是一个普通人的月收入。到了今天，租一套两居室的平均租金，依然是一个普通人的月收入。

那也就是说，从理论上都不用房价上涨，单靠租金上涨，就能做到在60%贷款的情况下不赔钱。

8、税费成本，首套按照4%算吧。这可以计入总成本，那原始成本就是200 20=220万。这自己再编个公式算算吧，我写累了。

或者简单算吧，220 的年化成本是8.8万，加上2267算9万吧，这实际没什么变化，忽略不计吧。

9、总之，我也不知道我讲明白没有，买房投资，只要做到50%左右的贷款比例，那在房价不下跌的情况下，几乎就没什么赔钱的风险。至于上涨多少，那就都是利润了。因此其实都不用算的这么清楚，只要判断北京的房价未来是涨是跌就行了。认为涨就买，认为跌就别买。最好再验算一下，看我算的对不对。仅供参考。