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01地理区位分析

福州金山小学位于仓山区金山金祥路398号，其招生片区为：

金山碧水一期金河路的翠榕苑、碧藕苑、舒柳苑、紫竹苑1-10座；金环路采菊苑、风荷苑、傲梅苑、紫竹苑11-14座、友兰苑、雨桐苑、醉棠苑（10个）

金山碧水二期金康路摘仙苑、龙凤苑、麒麟苑、水口苑（4个）

金山大道的金山明星、北京金山、金山佳园、金山豪景、百合苑（5个）

闽江大道闽江春晓（1个）

总共20个小区

20个小区及金山小学在金山街道的整体范围

首先，从金山小学学区房与金山小学的位置关系分析

金山小学被这些小区半包围，如果从金山碧水一期、二期、6个商品房小区与金山小学的位置关系分析，金山碧水二期金康路摘仙苑、龙凤苑、麒麟苑、水口苑，金山碧水一期金河路的翠榕苑、碧藕苑、舒柳苑、紫竹苑1-10座，金环路采菊苑，商品房的金山佳园这10个小区在金山小区半径500米范围内，且离2号地铁与5号地铁枢纽金山站也在500米半径范围内，为真正意义上的地铁房。

此雷达半径为500米，以金山小学大门口为中心

从上面图片中可以看出其中金山碧水一期金河路的翠榕苑、碧藕苑、舒柳苑、紫竹苑1-10座，金环路采菊苑，金山碧水二期金康路摘仙苑、龙凤苑，商品房的金山佳园这8个小区为最理想。

金山碧水一期与金山小学的关系

6个商品房小区与金山小学的关系

金山明星及金山豪景局部在500米范围内，但金山豪景为狭长型，大部分楼栋离地铁及小学距离超过500米，金山明星中间隔着金山大道，且从小区大门到小学大门也超过500米的路程。由此，从距离及行走路程，商品房中只有金山佳园胜出。

其次，金山小学学区房在福州中的位置分析

学区房与周边配套距离

从上图可以看出金山小学学区房平均离仓山万达1.8公里，离爱琴海1.9公里，离万宝苏商圈3公里，离福州市政府4.4公里。由此看见，金山小学学区房距离几个商圈的距离都在3公里范围以内，不论是地铁公交出现都在半个小时范围，在城市中离商圈的距离远近可以大大方便业余生活及日常娱乐需求。距离闽江公园及金山公园都在2公里以内，在钢筋水泥的森林城市中，可以经常进入公园呼吸新鲜空气。距离三甲综合性医院省立医院金山新院在1.5公里之内，急诊及偶尔看病都能快速到达。以市政府为城市中心依据，金山小学学区房离市政府平均距离4.3公里，可见其在城市中心范围内。

02价格分析

除了地理优势作为购房参考，价格也是每一个购买二手房另一个参考指标，价格可以根据历史价格来分析未来走势及投资价值，分别为历史价格的稳定性，历史价格增长率，历史价格与片区价格对比。

历史价格稳定性

金山佳园近三年的价格走势图

金山明星近三年的价格走势图

北京金山近三年的价格走势图

金山豪景近三年的价格走势图

百合苑近三年的价格走势图

闽江春晓的价格走势与百合苑类似就不举例，从这几个商品房的近三年走势，可以看出金山佳园价格稳定并跑赢所在的片区均价，北京金山、金山明星及金山豪景中间均出现大幅下跌，虽然价格有回升但未回到原来高点且过程振荡较多。百合苑虽振荡幅度不大，但其价格落后于片区平均价。

接下来看下金山碧水一期二期历史价格走势

翠榕苑近三年的价格走势图

紫竹苑近三年的价格走势图

风荷苑近三年的价格走势图

醉棠苑近三年的价格走势图

摘仙苑近三年的价格走势图

金山碧水一期二期划片金山小学学区房的房价走势虽然没有一一列举，但大部分在2018年年底出现价格低点，有的小区价格慢慢回升，然而有的小区价格一路下行，其价格稳定性除了紫竹苑以外都不及6个商品房小区。

价格稳定性排名，金山佳园>百合苑、闽江春晓>紫竹苑>北京金山>金山豪景>金山明星、碧藕苑……其中翠榕苑跟风荷苑波动较大

历史价格增长变化

典型小区一年价格走势图叠加

各个小区一年内价格走势叠加，发现价格在2.5w-3w之间浮动，近一年以来价格基本稳定，无明显的价格大幅增长，但还是可以看到有些楼盘呈下降趋势，增长率为负。

从上图可以看出从2019年的价格与2020年7月的价格对比，增长率为负的有麒麟苑、摘仙苑，增长率为正排序分别为友兰苑、闽江春晓、碧藕苑、金山佳园。增长率最高的为友兰苑为3.75%，该小区有楼梯跟电梯房，距离地铁口、金山文体中心及江滨都比较近，户型及小区环境在金山碧水一期中相对比较好。从增长率平稳且小，第一可以反映出整个二手房市场在房住不炒的政策下，呈现出疲软的态势。第二可以看出金山小学学区房价格稳定，在大环境不好下稳中有涨，属于比较抗跌的房子。

历史价格与片区价格对比

（本篇文章数据均来自安居客、麦田等网上数据）

金山小学学区房价格对应片区为六个商品房对应金山大道、金山碧水一期对应榕城广场、金山碧水二期对应金祥路。可以看出除了金山佳园、金山明星、北京金山的房价大部分高于对应片区的均价，其他的楼盘的价格都慢慢趋于靠近所在片区的均价，甚至有的价格常年低于所在片区的均价，比如百合苑。虽然价格高低受多方面影响，比如户型面积大小，但也是选择购买的重要参考条件之一。

03户型及配套服务户型

户型及配套服务是购买二手房另一个重点考虑问题，特别在这次疫情过后，好的户型对于长久居家生活起到关键作用，比如最近很多人考虑入户玄关加隔离间，餐厅客厅多功能厅一体形成大空间的活动场所，南向双阳台连接成为大面宽的长阳台，除了主卧带卫生间外，增加一套完整配置的隔离房间。

网上找到针对疫情后户型设计构思

再从上面筛选六个小区金山佳园、闽江春晓、舒柳苑、友兰苑、摘仙苑、麒麟苑的户型做个对比

金山佳园113平方户型平面图（户型均来源麦田在线）

闽江春晓157平方户型平面图

舒柳苑100平方户型平面图

友兰苑130平方户型平面图

摘仙苑120平方户型平面图

麒麟苑120平方户型平面图

金山佳园、闽江春晓为电梯楼房，友兰苑东侧为局部小高层，其他几个小区基本为楼梯房，公摊系数都很小，再加上一些入户阳台、设备平台等空间利用，这些小区的得房率都很高。如果非常在意是否有电梯的话，那么除了在六个商品房小区选择外，还有风荷苑1~4#楼，傲梅苑1-7#楼，雨桐苑6-10#楼，友兰苑23-25#楼，醉棠苑14-19#楼。如果单从单页户型分析，我们发现早期的户型设计大部分以两面宽为主，很难看到3面宽及以上，即使有157平方的闽江春晓，面宽也只有两个半。而友兰苑的户型为三面宽小进深，如果能增加入户玄关及隔离间，南向双阳台连接，客厅增加多功能厅扩大活动空间，这样就很接近理想户型。在大部分小区户型以小面宽三进深为主，如何在矮个子里找高个呢?可以从楼栋方位朝向来判别风向日照路径。沿金山大道布置的几个小区基本都是东南朝向，东南朝向为福州夏季盛行风向，有利于通风，削减三进深带来通风不利的影响。

总之，在选电梯房的情况下，建议选择沿金山大道平行布置的小区如金山明星、金山佳园、金山豪景、百合苑、友兰苑。

配套服务

配套分为小区周边配套及小区自身的配套，服务分为社区服务及物业服务。

金山小学学区房周边配套在上面区位分析中提到过，交通：地铁2号线、5号线，距离二环、三环都在3公里范围内，周边将近35路公交线路经过。教育：金山幼儿园、小金星幼儿园、博士堡幼儿园、金康幼儿园，金山小学，金山中学。医疗：各个社区卫生中心、省立金山新院、仓山区妇幼保健所。商业娱乐：爱琴海、仓山万达、各个小区底商及超市、夜市、摘仙苑、上雁早市、榕城广场、金山公园、江滨公园。

金山佳园周边及小区照片

如上图为金山佳园周边及小区照片，沿街商业，公交卡充值中心，社区服务中心，楼下停车场，金河路路边停车位，由于金河路两边停满了金山佳园、舒柳苑、碧藕苑、翠榕苑业主的车，如果早上上班及上学时候金河路将会是水泄不通。而周边的小区将会因为交警贴单而无处停车，特别是人车分流的金山佳园。对于噪声问题，由于靠近金山大道城市主干道，车辆川流不息，金山大道两侧的房子噪音还是影响很大，好在金山大道南侧的小区卧室没有直接面对金山大道，在晚上休息噪音影响相对好一些。

金山明星小区周边及内部照片

如上图为金山明星周边及小区照片，沿街商业，宝马4S店，驾校，博士堡幼儿园，加油站。金山明星电梯楼梯房结合，地面停车跟地下室停车，对于业主停车来说还是比较方便，然而其东侧靠近加油站，对于汽油挥发等不利因素。

北京金山小区及周边照片

如图为北京金山周边及小区照片，沿街商业，瑞达精工，创意园，肯德基。北京金山地下停车与局部地面停车结合，小区绿化完善，配备游泳池、网球场、儿童游乐场所等，小区内部配套在这几个小区中排名第一，小区外的地面停车也管理规范，也是这几个小区里面停车最方便，周边离大润发也在百米范围。其缺点有：1、南向卧室面向金山大道，晚上噪音相对较大2、距离地铁站相对较远3、离金山小学中学需要过金山大道且距离相对较远，小孩接送存在不便。

金山碧水小区及周边照片

上图为金山碧水小区内侧照片及周边配套，金山碧水一期围绕榕城广场布置，其中配有金山幼儿园、小金星幼儿园、金山中学、金山文体中心，各个小区底下布置沿街商业，金山碧水经过政府出钱改造后，小区地面及架空有很大的改善，但小区地面停满车辆，对于小孩玩乐还是存在安全问题。金山碧水距离小学距离不一，如果想考虑还是上学方便，可能要有取舍。金山碧水围绕金山小学周边的有采菊苑、紫竹苑、舒柳苑、碧藕苑、翠榕苑、龙凤苑、摘仙苑。如果选择楼梯安置房，这几个小区还是可以挑到好房子，摘仙苑跟龙凤苑性价比在这几个小区中也算比较高的。

服务

买了学区房，大部分人应该都会自住好接送小孩，一个小区居住几年的情况下，小区物业服务及社区服务的好坏将是提高自己居住舒适性一大指标，特别是经历过这次疫情之后，大家都把小区物业作为下一次买房的参考条件之一。金山碧水大部分是原拆迁安置居住，大部分是原来一个村落，物业费的收缴大部分存在困难，大部分物业管理流于形式，往往形成一种恶性循环。更有甚者有些小区没有业主委员会，无法对物业服务形成监督。据我所知，金山佳园也是存在无业主委员的小区，整体来看如果对金山小学学区房的物业服务排名的话，北京金山>碧藕苑>金山豪景>风荷苑>采菊苑、傲梅苑、雨桐苑>友兰苑、醉棠苑、紫竹苑>百合苑、闽江春晓、摘仙苑>金山佳园、金山明星>龙凤苑、麒麟苑>翠榕苑。这些排名基本按照12345投诉量统计，也只是个人见解，不一定对。接下来看看社区服务，从社区活动、办公及群众满意度，个人见解来排名服务满意度，金洲社区>金环社区>金麟社区>金河社区。

金山明星第三届业主委员会选举成功

结：1、购买金山小学学区房如何选小区？从以上数据分析可以作为看房的参考依据，以围绕金山小学周边为重点考虑，如果不在乎电梯的话，碧藕苑、采菊苑将是最优选择，考虑电梯房金山豪景>金山佳园。或者也可以根据自己最需要的方面入手而克服其他方面不利。

2、选择中介的时候基本以麦田为主，其服务和专业性相对比较高，但不是性价比最高的中介，其他连锁中介也可以考虑，比如梦佳园、可观。带着功课去选中介，看房不交诚意金，不听中介忽悠，中介费先谈好再看房，过程中如果不是处处为你考虑的中介也可以选择放弃，一味催着你成交的也可以放弃。

3、明确合同内容，签合同前要明确违约责任，再有对中介的约束，如果购房不成功中介费也不能收取。中介费收取时间次数，按揭和评估费用的确定都要明确清楚，同时做好功课，比如一般2000多块钱的费用有些中介会要到几万块。

4、资金来往完全，所有资金应该通过银行冻结交易，约定每完成一步过户多少钱款给卖家跟中介，直到自己落户成功，收楼入住后才是二手房购买最终胜利。