| PART 1 |

不久之前，我写过一篇关注临安及临安房价的变化的文章，临安在市场以及城市格局变化的推动下已经不是曾经我们认知中的那个临安。

在我们大多数人的认知中，临安有几大代名词，远郊、青山湖、炒房客、楼市陷阱等等。

但现在的临安已然完全不一样，临安不仅是省市战略城西科创大走廊的重要组成部分，楼市热度同样一扫以往的不温不火。

现在的临安楼市不仅开始摇号了，而且摇号的难度越来越大，不是想摇就能摇到的。二手房也蠢蠢欲动，几个月的时间，青山湖科技城的二手房价涨幅超过15%。

青山湖科技城的标杆楼盘，天阳蔚蓝的二手挂牌单价已到了2.6万以上，不少房源的挂牌价更是近3万。

要知道这还是毛坯房源，买过来加上精装的成本，综合单价基本是要超过3万的，青山湖科技城已经远不是我们曾经印象中卖几千块的青山湖科技城了。

青山湖科技城的二手房价已经基本赶上义桥、长睦、崇贤等刚需板块，甚至超过了临平山北、大江东非核心区的大多数楼盘。

在上一篇“临安都涨了”中我相对详细的阐述了我个人对于临安楼市升温的一些理解。

| PART 2 |

临安楼市的升温和现行的杭州楼市政策，以及未来科技城周边的市场供给状态关系极大。

由于新落户家庭被限购，加上限售扩大的影响下，不限购的临安承接了部分投资需求的溢出。

同时杭州最大的人口流入地未来科技城周边的市场供给出现明显的供需失衡。

未来科技城周边的新房供给及二手房的供给满足不了市场上的需求，需求明显大于供给，导致未来科技城周边的刚需板块轮动型上涨。

闲林涨完、中泰涨、中泰涨完良渚涨。未来科技城为核心的部分城西刚需只能向西继续外溢。

青山湖科技城作为临安融杭的第一站，同时又有16号线轨交优势，成为承接投资需求和刚需外溢的第一站、也是核心目的地。

从三月杭州贝壳的带看数据也可以非常直观有效的感受到临安楼市的热度变化，青山湖科技城的超级大盘星汇花园带看量竟位居全杭州带看量的第一位。

在现在的市场下，我们已经不能再小看临安，小看临安的房产价值。

此次区划调整的正式落地，新余杭当之无愧成为最大的受益者。

与临平切割后，不再受原余杭区横跨杭州主城区的地理格局所制约，新余杭有充足的财政资源重点向未来科技城、云城倾斜。

我此前设想的在杭州大城西将崛起一个新杭州城市中心的设想越来越成为现实，杭州的未来大概率不再是湖滨-武林、钱江新城-钱江世纪城组成的双中心。

假如“拥江-湖滨、城西双中心”的设想能够变成现实，对于临安而言，无疑是超级重磅利好，尤其是城西科创大走廊的组成部分，临安融杭的第一站——青山湖科技城。

在房叔的咨询后台，青山湖科技城也是高频出现的热点，对此，今天我们就相对详细梳理下青山湖科技城的新房市场，希望对各位读者有一定的帮助。

| PART 3 |

由于青山湖科技城的定义比较宽泛，在此我将16号线青山湖科技城站及八百里站两个联系较为紧密的站点都定义为青山湖科技城。

而青山湖最红盘之一桃李湖滨，以及产业集聚的科技小镇云安小镇，则都在临安区行政服务中心所在的滨湖新城，有青山湖站和农林大学站两个站点，我将在下一篇滨湖新城的推文中再行解读。

经过较长的一段时间的销售去化，目前的青山湖科技城留存下来的新房已经不多，据我的初步统计，还有高层及洋房类产品在售的新房项目仅5个。

这五个项目分别为中天珺府、越秀星悦城、大华春山椿树、银城青山桂语以及滨江湖光山社。

其中中天珺府、越秀星悦城以及大华春山椿树在16号线青山湖科技城站周边一带，滨江湖光山社及银城青山桂语在16号线八百里站周边。

首先看下青山湖科技城站的三个项目。

上图为青山湖科技城三盘的地理分布情况，中天珺府及越秀星悦城位于青山湖科技城站的北侧组团，距离青山湖的板块中心青山湖科技城站及宝龙广场较近。

特别是中天珺府，是青山湖科技城目前距离青山湖科技城站最近的在售新盘，距离青山湖科技城站直线距离约600m，步行距离约700m。

越秀星悦城待售房源距离青山湖科技城站则要远上不少，距离地铁站点直线约1.4km，步行距离超过1.6km，超出步行舒适距离，后续只能采用电瓶车这类的代步工具解决。

大华春山椿树距离地铁站点最远，直线距离约1.8km，步行距离超过2km。

所以在通勤及配套的便利性上，中天珺府是有明显的优势，市场热度也非常直观的反馈出其优势的重要性。

中天珺府是临安少有的摇号盘之一，最近一次开盘整体中签率仅22.49%。

相比地铁站周边的二手房，如天阳蔚蓝2.6万以上的挂牌价，中天珺府也具有一定的优势。

中天珺府新房均价约2.3万，同时也没有二手交易所产生的增值税、中介费等成本。

中天珺府最近一次加推为东区132、133号楼，后续东区还有9幢房源待加推，主力户型为99方的中间套及边套户型，总价在230万上下，房源量相对充足，可多加关注。

青山湖科技城站周边三盘中大华春山椿树距离地铁站点最远，直线距离超过1.8km，但有意思的是大华春山椿树却是青山湖科技城中签率最低的新盘。

最近一次一次加推整体中签率为21.53%，110套房源超过500户家庭登记，有房家庭中签率甚至低至12%。

与低中签率对应的，大华春山椿树却是目前板块新房高层、洋房产品单价最贵的，最近一次开盘，除一楼外，均价基本都超过2.5万。

地铁最远、价格最贵，春山椿树却是最受欢迎的，这与春山椿树的五层洋房的产品属性关系密切。

春山椿树不仅是目前杭州市面上极少见的5层真洋房，还是临安少有的精装产品。

在产品力上，春山椿树也非常有看点，春山椿树是那种去了现场看过样板间就想卖的产品，2万多的单价用上了与顶豪仁恒滨江园相似的木纹铝板外立面饰板，大面积的玻璃幕墙。

春山椿树的产品力不要说在临安，在杭州全市范围内都是非常少有的。

加上极具竞争力的洋房产品得房率，春山椿树换算下来的实际价格甚至要比周边的毛坯高层低上许多。

越秀星悦城则是青山湖科技城三盘中相对最弱的一个。

目前项目仅剩下少量的房源未开，据楼盘销售口径，剩余房源需要到今年下半年才会加推，且有一定提价可能，单价可能超过2.3万。

毛坯、地铁站点超过1.6km，产品力也乏善可陈，加上开发商及其物业在杭州市场糟糕的口碑，与青山湖科技城三盘中的其他两盘相比，越秀星悦城的市场竞争力明显最弱。

假如后续房源的开盘价维持在2.3万上下，那么星悦城还勉强能看，假如价格大幅度上调，那就完全没有选择的理由了。

| PART 4 |

再来看看八百里站周边两盘，滨江湖光山社以及银城的青山桂语。

八百里站两盘的区位差异比较大，滨江湖光山社与八百里地铁站点的直线距离仅约200余m，步行距离也完全在舒适距离之内。

滨江湖光山社在一定程度上与TOD的交通便利性也差别不大，出门不远便是地铁站。

与之相比，银城青山桂语与地铁站点的距离就有些远了，直线距离约1.2km，步行距离则超过1.7km，超出步行舒适距离。

湖光山社不仅距离地铁近，后期绿地栢澜晶舍自带商业体也在八百里地铁站点旁，日常简单的生活需求都能在家门口得到解决。

通勤交通、生活配套的便利性，加上滨江品质预期的背书，湖光山社在临安的优质选项中是可以排的上号的。

银城青山桂语虽没有近地铁、商业的交通便利及生活配套优势，但在产品上青山桂语却是少有的洋房产品。

青山桂语的户型设置同样更加亲民，最小79方的南北通透两房户型，89方南北通透的三房户型。

根据销售口径，青山桂语的最小户型总价仅180万上下，89方三房户型总价也能控制在200万出头。

青山湖在售五盘中，青山桂语是总价门槛最低的一个，其他四盘最小面积都达到了95方，最低总价门槛都超过了220万。

低总价就意味着高流通性，青山桂桂语在这方面是有着天然的优势，对于刚需而言，上车的难度同样可控。

| PART 5 |

青山湖科技城五盘中，中天珺府及滨江湖光山社距离地铁最近，同时距离商业配套也是最近的，综合可买价值非常清晰直观。

大华春山椿树则拥有如今杭州楼市难得一见的产品力，“看过一眼便想拥有”绝对不是普通产品能散发出的魔力。

5层真洋房，高得房率，加上临安独一份的精装，大华春山椿树看似价格最高，实则实惠。

如果能离地铁近一些，大华春山椿树几乎就是买临安的完美选择，但可惜没有如果。

越秀星悦城，没有近地铁和产品优势的垫底项目，如果还要涨价，则每涨一分钱都在透支未来的溢价空间。

银城青山桂语，不近地铁，不近商业，但低价是王道，洋房加低总价对于刚需上车还算香，至少比越秀星悦城要强。

-END-

文/KE 编辑/KE