澎湃研究所研究员 赵忞
“十四五”期间，有关完善住房市场体系和住房保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度再次被提上日程。2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次提出鼓励非居住存量房屋“改为保障性租赁住房”。
长租公寓以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营。与之对比的则是分散式租房形态，主要依靠整合户主房源进行重新装修管理。在国家政策提倡租售并举、租购并举、租购同权的背景下，它是房屋租赁市场的一个重要的发展点。
2022年，全国高校毕业生规模预计1076万人，规模和增量均创历史新高。那么长租公寓，将如何服务这些身居大城市的“普通青年”？
本报告的研究重点为房源集中布置（整栋或整层），有公共空间、专业品牌运营管理、商品化运营的长租公寓（后文有时为了区别会强调“集中式长租公寓”），但不包含以自如为代表的分散式品牌、政府主导建设的廉租房和公租房，以及两室户及以上的长租公寓（它的租赁方式与合租或公司整租后作为员工宿舍的做法类似）。
在明确了“长租公寓”的定义之后，接下来需要解答一个在市场发展报告中经常被忽略，但是在现实中极其常见的不对等现象——为什么长租公寓的前景广阔，却并不是租客的首选？这种落差的背后，反映的是怎样的城市居住困局？
调查：大城市年轻人整体不偏好长租公寓
作为一种新兴、时尚的居住形态，长租公寓确实受到一些年轻人的喜爱。居住在宝龙公寓（无印良品设计）的山山看重的是长租公寓的房间更新，品牌的内装简洁好看。而且无印良品的户型比一般长租公寓略大，与小型一室户大小相仿，因此就算公寓的价格与上班地点周边的一室户价格相当甚至稍高，她也更喜欢居住在那里。作为对比，租普通小区这样的传统租房方式确实会出现装修参差不齐的现象，正因如此，长租公寓和分散式租房平台呈现了相同的演化趋势：通过统一的再装修做好品控，让租客有稳定的心理预期。
但在二者服务模式相同的情况下，依然有很多人宁可选择分散式租房平台。其中一个原因是对用地属性（比如更容易被强征）和商业建筑品质的担忧，更倾向于传统住宅。也有人是因为工作地点周边没有长租公寓而选择合租。除此之外，也有因为住普通住宅时间长，“没意思，想换换口味”而改租长租公寓的情况。总而言之，有机构在2017-2018年统计显示，全国个人普租依然占到了整个租房比例的67%。
“集中式品牌公寓”即本报告中的“长租公寓”，“分散式品牌公寓”即以自如为代表的分散式平台租房形态。“个人普租”则为通过传统中介（如链家）或私人渠道与房东直租。
而在2021年夏，《城市中国》杂志也通过调查问卷的方式描绘出中国居住于一线城市的年轻人（其中50%为26-30岁，30%为31-40岁，18-25岁约20%）在婚姻、收入、租/买房偏好的特点，最终也得出了类似的结论。
如上图所示，超大城市中青年人未婚占3/4，家庭年收入10-20万超过1/3，年薪30万以下总计占到3/4，而只有年薪到达30万租房比例才降低。而居住面积主要集中在100平方米以内（含合住），其中50平方米以下占48%。
可以明显看到，租房偏好中商品房和老公房占到了3/4，比2017-2018年前述机构的调查更高了。虽然各类产业报告将长租公寓视为广阔的市场，也有一些人表现出对长租公寓的偏好，同时愿意购房的年轻人越来越少，但实际上年轻人整体的租房偏好依然是个人普租和平台散租（虽然经常在自媒体中也被称为长租公寓）。
那么，年轻人为什么不偏好长租公寓呢？
原因一：年轻人预期租期与实际不匹配
如果按照传统住宅业或中介对“长租”的定义而言，1年及以上属于长租，1年以下皆为短租。而如果从毕业生的行动轨迹出发，1年期属于“骑驴找马”，如果对现有居住满意的话会考虑续住。而且第一年也可能找不到心仪的工作，有可能先暂时选择租长租公寓或平台短租（自如可以短租续约，但传统中介有到期只能搬家的心理预期），通过季付的方式方便随工作搬家。
2022年有机构研究报告指出，由于疫情的反复，43.2%的人认为自己大约在1-3个月之后才能独立租房，比疫情前的比例有所增加。可以说，年轻人对步入社会前期的不确定性增加了。
第三年是第二道坎，3年找不到能落户的地方，有人会考虑回老家考公；2-3年也是第一次换工作的高发期，居住很可能随着工作地点而改变。而在目前超大城市的政策限制下，3年内找到能落户的地方就会准备买房，只有来自同等级别城市的人有可能不改户口，而选择长期租房。
长租公寓换房频繁，而且居住时间与整个均值而言明显更短，年轻人真正需求的3年和5年两大租房周期并不是靠长租公寓解决的。而在另一种集中式租房补充——政府类型的公租房、廉租房选择上，年轻人也有隐形的成本，即需要一系列的门槛来证明自己是“无产权住房或人居面积小于15平方米的人才”（以松江为例），而后进入排队的大军。如果排到公租房的话，居住期限是5年（杨浦区数据，松江区则累计不超过6年）——那么5年之后呢？
想要更长期的稳定居住，达到政策视角的理论值，最终还是依赖现有住房的存量。
原因二：长租公寓只是一室户的补充
从年轻人对普通住宅的偏好可知，长租公寓并非会因为可以单独居住的特点而被认为是一室户住宅的竞品，相反，它是一室户的补充。如果以上海为案例，通过对比它们的分布和价位，可以看到一种互斥但也互补的关系。
一室户相对集中的地区，长租公寓也少。内环北部沿线和市中心地区，即鞍山新村、延吉新村等1980年代建成的居住区。浦东陆家嘴处的密集，也与1992年之后开发浦东，转移浦西人口而建设的早期商品房有关。而松江-闵行一线（左下）、嘉定（左上）、川沙-唐镇（浦东部分），长租公寓占有绝对优势。这些地区以大户型和大型居住组团为主，个人租户很难消化，通常需要合租。而合租很可能面临与陌生人为邻，生活习惯合不来甚至犯罪的隐患，对于刚毕业的年轻人而言更为敏感，因此长租公寓更有市场，分布也较多。
在比较同区位的价格后，澎湃研究所研究员发现虽然长租公寓的数量很多，但大多数没有官网报价并提供预约渠道，同时品牌公寓大约有1/5出于满租状态。这对于希望租房的人而言并不友好。
一室户的价格圈层分布并不均匀，4000-5000元价位主要位于北城，即新静安（老闸北）、虹口和杨浦三区，而且密度较大。长租公寓在松江和闵行偏莘庄位置极大地补充了小户型房源，泗泾部分也较为密集。在5号线沿线亦有显著补充，但成效不明显。
而各大品牌的长租公寓，不考虑面积和区位，实际上在平均价位上，与一室户是相当的。
图表没有拆分一室和占绝对少数的多室户型，没有统计面积，也没有计算可预定房源的数量。
总而言之，长租公寓从一开始便不是居住在大城市中的年轻人的首选，无法撼动年轻人对商品房，以及退而求其次的老公房的租房偏好。以上海为例，长租公寓难以通过网络预订，仅有少数平台对租客友好。信息的不透明造成了实际供应量偏小，从数量上来看难以与房源充足的一室户竞争，而且在价格上与同区位的“老破小”相比也并没有竞争力。
在城北老公房密集地区，一室户多，房源较为充沛，长租仅在传统房源缺乏的几个地区集中分布作为补充。但在一室户分布较少的西南城郊，长租公寓分布较多。“十四五”时期，松江新城将加快产城融合，向南与嘉善等地的联系会更紧密，人才聚集，对居住功能的需求也更为迫切。
原因三：更小的户型，更贵的单价
长租公寓希望抢夺的是合租的市场，或者说，因为一室户租金超过预算而被迫选择合租的人。还是以上海为例，如果将一室户的面积在价格分布图中细化，可以看到随着价格的提升，在开始阶段户型也变大，但过了4000-4999元这个价位后，实际居住面积开始降低，因为区位开始起到决定性的作用。而城北的性价比优势再次显现——均价在4000-4999元，面积在二三十平米。
如果将可通过官网预订的长租公寓的租金与实际的面积相比较，而后叠加在一室户房源的底图上（黑色点状为无数据），将会发现它在同等价格下的面积都小于“老破小”，在面积相等的时候则贵上一档。
如果将房源数量和面积-价格进行统计，会发现在房源量最大的区段是20-50平方米（带厨房和厕所），向上偏离每平方米100元的基准线，大约每平方米不到200元，而在两端的偏离则相对小一些，分布相对集中。所以大部分租金大约是一户4000-5000元。而长租公寓主要房源比一室户更偏小，集中在10-20平方米一段，并且租金相差较大，从2000元至4000元不等，差价几乎有一倍之多。
也就是说，长租公寓表面看起来提供的是“一室户的户型，合租的价格”，但是如果将住房面积与价格分布置于地图上则会看到，要么与一室户相比价格相同但是户型更小，要么价格更高且户型更小，并不如表面看起来划算。此外，房源供应量较小，而从上图可以看到它的面积和价格确实向左下角偏移了，但往左偏移的跨度比向下偏移的跨度要大一些，因此单位成本不降反升。
原因四：用公共设施作为溢价空间
《2021年10城毕业生租房报告》显示，超过九成的毕业生会选择租房，而其中35.68%会选择与陌生人合租，28.11%选择独居，26.45%与朋友/同学/伴侣合租，合租比例近2/3。北京、深圳、广州的租房预期超过3000元，上海为2681.8元——如果毕业在杨浦区的话，在自如上大致可以租到10平米多但不朝南的次卧，而如果选择在闵行的七宝和莘庄一带，则可能有16平米左右的主卧，并且更多的是2000年之后较新的住宅楼。而如果毕业在松江的话，甚至可以找到带独立卫浴的主卧，与不通燃气的、建设在商业用地上的长租公寓相比，已经没有了本质区别。
到了2022年，毕业生的预期比之前略有缩水。就全国范围而言，近七成毕业生月租金2000元以内，近九成为3000元以内。而一年之前的价位，则是“江浙沪区域城市租金预算均为2000-3000档，而天津、武汉、成都等新一线城市则不超过2000元。”
在上述情况下，如果长租公寓想要与合租系统竞争，在价格上其实并没有优势，可以溢价的点主要在于独立卫浴和定期保洁——实际上分散式公寓的管家费大头同样是维修和保洁——甚至是公共空间的各种文化和体育设施。
根据青山周平“四百个盒子”的城市居住理念，有相当多的年轻人出于预算，会选择将社交、厨房等功能“外包”给城市，因此公共厨房、公共咖啡馆、甚至公共办公区由于使用量相对较大，并不属于“公摊面积”，而是客厅的外延。
但需要注意的是，“客厅的外延”并不能代表现在的年轻人都喜欢社区活动，也不意味着长租公寓在公共空间堆砌健身器械就可以以“共居”（Co-living）的名义轻松溢价。MMETA-工作室（META-Project）的创始合伙人、建筑师王硕曾说到，有些长租公寓出于对居住效率的考虑，只设计大堂一个公共空间，而为了表现“共居”，在大堂中开辟角落，布置健身房。但健身终究是一项比较私人的活动，在中国也不是家家户户的刚需。专业的健身房尚需大堂和更衣室，谁又愿意在陌生人来来往往之中挥汗如雨？
而根据《城市中国》2021年的调查结果，租房（含宿舍）群体参与社区活动与买房相比出于两极分化的状态，高频率与完全不参加均更多，而如果不是单位学校宿舍这种熟人社区，以陌生人社区构成的租房群体对社区活动更不感兴趣；居住面积越大和越小越表现出对社区活动的兴趣，但参与频率则难以找到规律。
公共生活不是年轻人考虑可以增加租房预算的必然因素，室内环境才是。
毕业生认为值得增加预算的要素，可以看到大部分高分选项集中于室内设施。数据来源：自如研究院
由于在室内方面值得增加预算，散租和长租公寓的报价也最终统一：底价刚好位于毕业生的心理预期上线，而管理费则作为“考虑可以增加租房预算的因素”。
原因五：底价 管理费，服务质量并未明显改善
现在流行的底价 管理费模式的卖点主要有二：免中介费且可以月付、不用合租，面向囊中羞涩但希望有一定居住品质，对生活习惯不合的陌生人（甚至有潜在犯罪倾向）的不安全感。
但“免中介费”并不代表长租的成本降低。如果将信用成本一并考虑进来的话，可以看到传统中介租房模式转向平台模式在信用成本上的变化，以及将“房东驱逐”隐患的转移。在互联网平台尚不发达的时代，传统的租房模式是“押一付三” 一个月的中介费，一次性需要准备5个月的租金，并且并不清楚一年之后房东的态度如何——是加房租还是直接赶人。如果直接赶人的话，就需要再次准备5个月的租金，应付下一次的循环。这种恼人的模式被诟病已久，也就促生了现在的模式，不需要支付中介费，可以月付，解决了很多毕业生资金紧张的问题。
过去的“押一付三”是房东与租客之间签下的信用协议，防止租客拖欠。这种通过一次性大幅支付来确保陌生人间信用的模式在日本这样的租房体系成熟国家也是常态，甚至条件更为严苛。而现在的模式相当于自身承担了一部分信用，由直接支付变成间接支付。平台从房东处得房要签5年甚至以上的合同（“商改租”一般为10-15年），这样做可以取得租户的信任，确保自己如果真有心长住也不会像以前那样被房东驱赶，甚至住满平台与房东签约的那五年；而对于房东而言，出于对中介连锁品牌的信任，知道这5年就算租客一茬茬换，租金还是可以定期支付，也减少了后顾之忧（虽然也会出现要求业主降价的情况）。
那么中介费去哪了呢？
按照一年满租的情况来算，一个月的中介费相当于单月房租的1/12。而在新模式下，管家服务费是房租的10%，一年下来是一个月房租的120%（也包括维修成本，但正常的电器老化率最短也大致在3年）。并且每年都要交，伴随着每年租金的上涨形成复利（虽然可以申请调价，但主动权在平台手中）。
如果是传统的直租模式，房东负责更换和维修成本，但也可能遇到凡事都需自己动手的情况，因此租客对维修价格的敏感度较低，哪怕采用了底价 管理费模式，管理费也会被认为与自己雇佣保洁员和维修服务相当。而在新模式下，维修都是从管理费中支出，相当于回到了租客的身上，租客便对管理质量的预期更高。“签约时热情，解约时装死”，以及更换率太过频繁，都是最集中的吐槽点。但如果服务质量想要得到酒店一样的标准，管理成本会显著上升，从而压缩利润空间，这也是一些酒店式公寓价格高的重要原因。而对于本来利润只有5%左右（2018-2020年；2017-2018年链家研究院平均数据为8%-10%）而言的非酒店集团的租房系统而言，确实是难以承受的。
链家研究院2017-2018年集中式公寓报告中曾对比过分散式公寓（左）和集中式长租公寓（右）的成本比较，可以看到刚好二者的运营成本和利润加在一起相等，租金与装修成本之和也分别相等。
作为燕京里青年社区（现为燕京里·自如寓）曾经的运营方，建筑师王硕曾经对比过自如运营后那些从早期便开始居住的租客的感受变化——管家服务能力的直线下降。在过去的“共居”（Co-Living）时代，管家居住在空房之中，与租客的区分相对模糊，是一种“同伴”性质的存在，可以以己度人，将自己与租客的经验叠加，解决居住上的问题。但自如提供的是最基础的管家服务，管家与租客的关系变成了各自应对运营方，相互不产生交集。虽然遭到了老租户的吐槽，但这种模式的运营成本更低，更好向投资方交待。
燕京里共居时期的公共区域。图片来源：META-工作室（️摄影师 陈溯）
原因六：被质疑的硬件设施和调价
影响到年轻人选择长租公寓的最大因素，除了管家服务难以达到心理预期之外，还有以下几条：
被诟病最多的是商业水电费。由于长租公寓绝大多数都是商办用地和旅馆用地（均为建设用地分类系统中的B类，过去称为C类），水电费约比民用高一倍，并且很可能因为商业用地不通煤气而只有电磁炉可选。一般而言，一线和新一线城市长租公寓每个月的水电费都在200起，均价四五百，冬夏两季采暖制冷和冰箱用电可能达到800元。甚至有人测算过，带上商业水电费和10%的服务费的话，长租公寓很可能比合租还要贵50%。那么很多人就会用脚投票，宁可去选合租。
第二个因素是采光，这主要是由与建筑规范中的办公建筑、旅馆建筑与住宅建筑、宿舍建筑的差异所决定。住宅和宿舍的卧室和起居室要直接采光，但旅馆的要求更低，在民用建筑设计统一标准中只要采光系数和强度达标即可。商业建筑改公寓确实需要考虑采光——如果通过在现有建筑上加采光槽，让一部分租客享受“墙景房”也算的话。如果住户被分配到采光差的户型中，同时整栋楼还有日照较好的剩余房间，也可以内部通过补差价或者交换房费的方式换房。但这时就要取决于管家的素质了。
从《城市中国》的调研可以看到，无论租房还是买房，年轻人对采光都是最为看重的。
第三个因素是隔音。出于成本的考量，长租公寓的隔音普遍较差。民用建筑有《民用建筑隔声设计规范》作为底线，可以做到卧室、书房的噪声限制是白天最高40分贝，夜间最高30分贝。但商用建筑是没有的，如果按照住宅的标准建设，对于一些开发商和平台而言相当于增加了改造成本，而“翻台率”又是促进短期盈利的一个重要方式（后文会探讨），因此对加装隔音板的兴趣较低。
第四个因素则是价格波动大，超出了预期。自如可以凭借强大的互联网大数据属性，将房源信息迅速铺开，就燕京里一个项目就能达到每天70人看房的惊人数据，让空置率保持极低的状态。但对于数据渠道没有如此发达的长租公寓运营方而言，价格根据库存而定。由于集中式公寓模式上与散居式非常不同，每次调价都更为透明，一旦租客选择长住（如一年），决策时间长、难度大，很难接受相同户型的房间租金在自己入住后降价。
一方面是运营商在采访中强调服务与社群的重要，另一方面是网上大量租客的吐槽、观望以及用脚投票。观点如此的撕裂不由得让人对“业内的乐观”以及各种产业发展报告产生了怀疑。而且长租公寓目前的属性相对模糊，管理权也不清晰，运营方的素质也参差不齐，遇到疫情封城的时候很可能出现批量的服务崩溃。这再次影响了租客群体对长租公寓的选择，加重“长租公寓只适合短租”的认知。
更进一步原因：土地供给增加了，但租金没有降
长租公寓的市场并不由真实客源的需求而定，这听起来是一个违背市场经济的行为。但它的背后，首先需要解决的是拿地成本。
房地产因“三道红线”导致急速转型之前，有产权证的物业无论售价还是租赁，成本一直攀升明显。在链家研究院调查的2017-2018年间，热点城市普遍年均涨幅在 30% 以上，在市场租金增幅不大的情况下，本就不高的租金回报率持续走低。因此部分在之前选择多线经营的地产企业，在2020年代采用的方式是轻重资产配置调整。以万科为例，其将一部分已经拿到地的商住建筑改造为泊寓，以集中式长租公寓的形态出租；如果是华住旗下的城家，则更有可能拿到集团下属经营不好的酒店建筑进行改造，均为轻重资产混合持有的模式。这样一是不会有土地所有者毁约风险，二则是一个两手准备的过程。在2020年前的长租市场中，“有一个重资产大腿可抱”的轻资产公司，往往更具备竞争优势。
2020年后，土地市场出现了某些变化。受实体经济的不景气影响而出现了更多的厂房和商办闲置，这些闲置资产进入了租房市场；房地产的走低让人对城市地价的提升失去了信心，投资市场的不景气也使得部分有产者试图将自己的厂房和商办投入到租房市场，赚取少却稳定的利润；一些投资人原先看不上长租市场5%的利润，现在却“苍蝇再小也是肉”，开始对这个市场感兴趣起来，现在的市场上资金比之前要充沛，土地供应也更多，政策（以北京为例）也从原先的明令禁止到现在略微松口。
但土地和建筑供应量大，租金预期可能降低，也并不必然导致长租价格的下降，更加顾及年轻人的真实需求。根据知乎上的说法，目前长租公寓单房的投资均价为6-7万，中档酒店（亚朵、全季）单房的投资均价为10-12万元。但播研社在B站上的沙龙则提出，长租公寓无论散居还是集中型，重新装修的周期都在6年左右，如果想要吸引年轻人，必须时刻跟上他们的审美偏好和市面上的装修时尚。因此长租公寓虽然单房的投资均价较少，但是更加频繁的周期使其并未降低装修成本。而且，长租公寓最短的回报周期不会小于4年，一部分从业者就会向酒店学习运营方式，让平均投资回报周期可以更为逼近后者的3.5-4年。
但酒店业的“长租”，是以一个月为分界点，与住房业以一年为分界点的长租完全不是一个概念。如果中低端品牌采用了酒店的运营模式，鼓励的是短租，那么装修成本也可以一并降低，而且也不需要考虑长期居住者的感受了。
结语：穷且年轻，就要被市场抛弃吗
澎湃新闻曾刊文分析，随着各地方不断以公租房和人才公寓等形式增加保障性住房资源，未来长租公寓市场或将持续分化，逐渐趋向高端服务式公寓和保障性租赁住房为两大主要产品，白领公寓趋向式微。
但它又让人产生了某种隐忧——它需要与政策的配合才能落实，但如果政策并不“兜底”呢？
如果商品化的长租公寓发觉低端竞争的困难，而普遍选择高端化，现行的保障房和人才公寓建设又是偏向吸引“高端人才”以增加本区域竞争力，对“普通青年”的开放门槛较高，那么那些非名校毕业，也非工作于“朝阳产业”，更没有单位租房补贴的年轻人，是否只有合租，或者选择比原先更为稀缺的中低端长租公寓？各种商业性长租公寓，是否依然会让那些“普通青年”，继续陷在房租占工资比例近一半，甚至频繁搬家的陷阱中？
探讨长租一定不能忽略那些被视为分母的“普通青年”，他们才是以三产为主体的大城市中被重点剥削的对象，是整个政策中最应当受到保障的人，而不是面向那些有更多选择的人开辟新的市场。
责任编辑：吴英燕 图片编辑：张同泽
校对：丁晓
