随着房价的日逐升高，很多人由于资金压力，将选购新房的目标转向二手房市场。但是买卖二手并不是简单地“一手交钱一手交房”这么简单，相比新房二手房交易更为繁琐。

定金给越多越好吗？什么时候才应该给首付？怎么才能知道业主的房子有没被抵押？什么时候才能拿到新证？等等问题一不留神就会入坑。

今天我们就来一场二手房买卖扫盲培训，从产权调查（开始）到收房（结束）整套交易流程，教你避免套路，少走弯路。

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确认房产是否允许交易

在买房的时候，无论购房者选择购买新房还是二手房，都必须十分重视房屋的产权问题。否则，就算交了钱，这套房子也有可能不属于自己。因此，为了让各位购房者避免纠纷，小月首先要教大家如何查询二手房产权。

1、二手房产权查询

要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证、资格证件以及其他证件，并到各房管局或房地产交易中心进行查询。

①产权证件：指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。

②身份证件：指身份证和户口簿。

③资格证件：指查验交易双方当事人的主体资格、例如：售方房屋开发经营资格证书、代理人委托书、其他共有产权人同意出售的证明书等。

④其他证件：指出租房产要查验承租人放弃优先购买权的协议、中奖房产还要查验中奖通知单和相应的证明等。

如果卖家是委托中介机构进行房源核验的话，还需要卖家出具相应的委托书，将资料交给中介人员，由他们申请房源核验。

2、注意事项

（1）房子有没有房产证：如果购买的房子只有购房合同却没有有不动产权证，或者是未办理产权证，则尽量不要购买，这类房产很可能会因为开发商的问题，导致终无法办理产权证。

（2）所有产权证书都有效，但不能出售的房子：经济适用房取得产权未满5年或满5年未补交土地价款的房子；产权被查封冻结的房子；西安市在限购区域内购买新房未满5年，或购买的商品住房及二手住房需取得《不动产权证书》后未满2年的房子，都不能进行交易。

（3）是否存在产权共有人：产权共有人指，一套房子的产权是由多个人共同拥有的，只有经全部共有权人同意，所签署的买卖合同才能真实有效。

（4）是否有承租人，承租人是否放弃优先购买权。根据合同法规定房屋买卖不破租赁的原则。也就是说，房产过户后，买家在承租人合约未到期的情况下，无法下令对方搬离。并且承租人享有以同等条件优先购买的权利。

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二手房交易流程

二手房买卖流程比较繁琐，对于大多数初次进行二手房交易的人们来说，了解起来比较麻烦，往往很多人都需要依靠中介进行间接运作，来规避风险。那么，具体要经过什么步骤，又有什么问题需要买卖双方特别注意的呢？

1、买卖双方——如何挑选好中介

（1）去房管局的网站，看一下中介的投诉情况。如果中介投诉很多的门店和公司就不要请他们替自己买房子或者卖房子。

（2）看品牌、规模和口碑。中介公司的规模越大，其资金实力也就越雄厚，操作也更规范。另外，还要上网查看该门店或客户经理的有无负面消息和好评。

（3）看资质。购房者可以查看中介公司的资质，根据规定，房地产经纪机构备案证明、是否具有“房地产经纪、代理业务”的营业范围以及收费标准。若门店没有公示这些证件说明这家中介公司可能不规范。

2、买卖双方与中介签署《出售房源委托书》或《经纪人服务协议》

卖方：与中介明确权利义务关系并签订《出售房源委托书》，并提供以下证件的原件和复印件，房产证、购房发票、共有产权人同意出售声明、产权人与共有产权人关系证明、身份证明。

买方：很多中介开始看房的时候都不会给你签《经纪人服务协议》，他们会不计报酬的帮你找房源，当你看上房后，才会把定金协议和居间服务协议一起让你签掉。这样做的好处就是，你中意的房源在他手里，收费就比较容易。

正确做法：在选好正规专业的中介公司，以及指定销售经理后，确定居间服务的主要内容并签订《经纪人服务协议》，明确佣金比例及支付方式，然后开始有计划的看房、选房。也可以同时签署两家中介公司，做对比，择优选择。

3、买方——看房、调查、初步磋商以及房屋和产权审核确认。

这一阶段，买方在选好中意的房子后，需要自己深入调查，卖方身份、房产有无抵押，抵押金额、房屋产权成分、产权年限，也可以向物业了解房屋装修年限及保修情况，是否有违章搭建、邻里纠纷、有无出租等信息。

4、买方——交诚意金给中介，缴纳定金给卖方。

以上信息确认无误后，需要买方缴纳诚意金给中介，若卖方反悔，这个是可以退还的。同时还要给卖方缴纳定金，若卖方反悔，将按照定金金额的双倍赔偿给买方。

切记：买方不要跟中介单方面签署《定金协议》，更不要允许中介拿着有你签字的协议，替你求卖方收下定金。

正确做法：买卖双方和中介方面对面沟通。防止买卖双方获取的信息不一致，导致买方无法购买而放弃定金的情况发生。

5、买卖双方 中介——签署《第三方居间合同》或《三方协议》。

正式过户前，买卖双方和中介会签署三方合同（三方各执一份）。

①西安中介服务费：房款的1.5%-3%，3%居多。

②买方按揭：房款的1.5%-3%，以及1.5%-2%的额外费用（含房产评估费）。

③买卖双方违约：不论双方是谁在签订三方合同后违约，都要按照成交价的20%作为违约金给另一方，另外退还定金和定金利息。

6、买卖双方——在房管局网签以及资金管理

（1）购房网签备案（含购房资格审查）：网签备案一般有3个月的有效期，买卖双方需要在有效期内办理资金监管，否则需重新网签。

（2）资金监管协议：在办理完网签后，全款的可以直接去办理资金监管账户去存全部房款。按揭买家需确认了贷款银行后办理资金监管账户。若直系亲属间买卖过户的，可以申请免资金监管，其他情况需要做免资金监管的需申请写明原因。

7、买卖双方——银行面签、房屋评估

（1）银行面签：按揭买房，买卖双方需与银行进行贷款面签，主要查看买家征信、买家流水、卖家房屋评估。待银行审批通过后，通知买家存首付款到资金监管账户。

（2）房屋评估：银行一般会委托合作的评估公司对房屋进行评估，一般情况，评估价不会超过成交价，大部分评估价是成交价 80% 左右。

注意事项：卖方出售的房产有按揭贷款的情况下，买方可以在银行办理按揭，银行将钱打给卖方，卖方才能办理房产解押手续，拿到完全产权的房产证。等到房产证拿手后，才能开始办理下一步缴税过户手续。

8、买卖双方——税费和费用。

待全部房款进入资金监管账户后，开始办理二手房完税和过户转移手续。缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户。

（1）双方支付：

①房地产交易手续费：收费标准为每平方6元。买卖双方各支付一半。

②印花税：买卖双方各支付0.05%。

（2）买方支付：

①营业税：如果二手房房产证已满五年，那么就免征营业税。如果未满五年，营业税及全部附加在5.6%左右。

②契税：住宅类房屋的契税在1%～2%之间，各地根据购房时间、购房单价、购房政策/购房面积等各项因素有所调整。

（3）卖方支付：

个人所得税：是由卖方人支付，普通住宅的税率为1%，非普通住宅和非住宅为1.5%。如果售卖的房屋是家庭住宅，并房产证满2年，将免征个税。

9、买方——领证、入押。

全款的买方一般在5-8个工作日后前往房管局领取房产证。按揭的买方领取产证后需把产证交给担保公司，由担保公司交给银行，办理入押手续。

10、卖方——收款、交房。

在全款买方或担保公司领取产证后的三个工作日内，资金监管账户打款到卖方，交易完成。买方拿证后和卖方一起交接房屋钥匙门禁，结清物业水电等相关欠费。

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其他问题

1、小产权房是否能够买卖?

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋或城市土地未缴纳土地出让金等费用的房子。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。而所谓的产权证亦不是真正合法有效的产权证，因此这类房子是不能进行买卖交易的。

2、户口迁移问题

根据相关规定，一房只能允许一户人落户，如果原房主没有将户口迁走，那么新房住的户口就不能迁入，这里需要引起重视。另外迁移户口采取的是自愿原则，如果原房主不迁移户口，相关部门是无法干涉的。

总结：现在二手房市场越来越成熟，随之而来的也是越来越多的雷区，大家一定要做足功课，规避风险。若是您在买房过程中有什么疑问，也可以下方留言告诉我们哦！