2022第八届方升产业园区大会由方升研究主办、明源不动产研究院作为战略合作伙伴，于2022年9月28~29日在深圳市隆重举行。本次活动共有300余位地方政府领导、产业园区代表和金融机构代表参与，共同为中国产业未来发展凝智聚力。

活动现场以“新秩序、新势力、新玩法”为主题，共设置一场场主论坛和三场主题专题分论坛。

Part.01

主论坛

1、主办方方升研究致辞

余洪波，方升研究总经理

主办方方升研究总经理余洪波表达了对此次园区大会的重视和期待，同时结合行业变化趋势，给予了行业同行几点建议和期许。

更多产业园区研究报告，大家可购买《2022年产业园区年度报告》。

2、战略合作方明源不动产研究院致辞

姜海洋，明源云联合创始人/CEO

明源云集团联合创始人、CEO姜海洋表达了对此次园区大会的期待和支持，同时对园区整体发展趋势和未来前景发表了独到的见解。

3、2022产业园区年度报告

余洪波，方升研究总经理

方升研究总经理余洪波在会场上正式发布了《2022年产业园区年度报告》。余总从市场声音、大环境、大政策分析了产业园区目前面临的挑战和机遇，并对新秩序、新势力、新玩法进行深入解读，同时通过回顾了2021产业园区相关数据，对行业做出了十大预测。

增速放缓，利润锐减，是2021年产业园区数据最直接的反映。数据背后是园区运营商之间“内卷”竞争的加剧。在激烈竞争之下，深耕区域发展、深耕产业运营，选择细分赛道寻找机遇是园区龙头运营商的发展方向，也是未来稳健发展，甚至弯道超车的关键。

4、演讲主题：

产业园区与促进战略性新兴产业

曲 建，中国（深圳）综合开发研究院副院长、国家商务部专家委员

百年未来之大变局既是国家发展的大态势，对于产业园区也是如此。中国（深圳）综合开发研究院副院长、国家商务部专家委员曲建老师从国际贸易形势、国内产业发展阶段和深圳市2035年远景目标建议三方面为大家指明国内产业园区在产业布局和园区生态打造两方面的薄弱点和下一步发展的着力点。

未来产业园区发展需要定位战略新兴产业集群，参与全过程创新平台的价值创造，重新布局创新链、产业链、价值链，革新旧制度。

5、演讲主题：三十而励，向新而行

——张江集团与张江高科技园区发展同频蝶变

张爱平，上海张江（集团）有限公司专职董事、战略与发展委员会常务副主任

今年是张江科学城发展的第三十年。上海张江（集团）有限公司专职董事、战略与发展委员会常务副主任张爱平从概览、回望、蝶变三个维度，详述上海张江从“稻谷”到“药谷”、“硅谷”、“AI谷”的巨变。这三十年张江通过开放创新、融合创新、源头创新“三坐标”成功打造了张江独有的“创新生态”。

未来张江将继续作为“产业发展的一线研究员”、“产业资源的超级链接人”、“产业生态的主力构建者”、“产业平台的联手发起人”、“产业赋能的组合操盘手”、“产业源头的’天使’投资人”、“产业新秀的专业孵化器”、“产业创新的协同突击队”、“产业赛道的细分运营商”9大身份，向新而行。

6、【巅峰对话】行业巨变，

新秩序呈现，行业龙头的新玩法

对话嘉宾：

尚 钢，招商局蛇口工业区控股股份有限公司产业园区事业部总经理

赵 穗，杭州和达高科技发展集团有限公司总经理

贾 波，德必集团董事长

主持人：

余洪波，方升研究总经理

在经济增速放缓、产业结构转型升级的大背景下，以往“拿地—建园—销售”已成为过去式。公募REITs的推出改善了园区资金退出的困境，但同时也提高对产业运营商产业发展能力的要求。

三位嘉宾分别介绍了各家园区的特点，分享了对于国内国际大环境给行业带来的影响的见解。

各位一致认同在新秩序下，行业回归本职、专注细分赛道、围绕企业全生命周期服务企业发展，是未来园区运营发力的着力点。而不管是国企还是民企，不管形势是机遇多还是挑战多，产业运营服务能力是企业的核心能力。

7、演讲主题：公募REITs上市一小步

产业园区发展一大步

黄 乐，明源不动产研究院院长、上海国有资本运营研究院特聘专家

在 “十四五”规划和2035年远景目标纲要中，官方明确提出推动“基础设施领域不动产投资信托基金”健康发展。公募REITs是一小步，但对于产业园区发展却是一大步。

黄乐通过分析政策初衷、发行项目、资本市场表现及全球行业趋势指出公募REITs的重大前景和发展的必然方向。要把握住REITs带来的机遇，产业园区运营商需要尤其重视园区运营价值，要致力服务于地方产业的发展，要提升资本维度能力、资产管理能力、资产配置的能力、资产运营能力和底层精细化管理能力五大核心能力。

8、演讲主题：数字技术赋能低碳园区发展

的招商蛇口探索实践

黄 岱，招商局蛇口工业区控股股份有限公司产业园区事业部产业研究院院长

对于园区来说，无论是未来在资本市场上市，还是提升园区运营服务能力，数字化都有着不可替代的作用。黄岱院长指出主题园区是产业园区的转型方向，低碳园区是重要的细分赛道，产业的更新迭代是园区碳中和的重要内涵。招商蛇口在过去几年将运营管理与数字化建设的有效结合，从园区源头、运营过程和制度上，不断探索存量园区的低碳化实施路径。

9、演讲主题：

REITs时代，园区运营破局之路

王英杰，星河产业集团产城研究院院长

星河产业集团作为一家民营公司，致力于做城市运营引领者，通过产城融投”创新运营体系，将产业投资作为企业商业模式中最关键的一环，给予园区企业全方位的金融投资、产业服务，为区域培育产业链条、打造完整产业生态。

王院长分享了星河集团基于资产运营，分别满足政府、企业、物业三方的需求的三个核心武器：“专精特新”、超级服务中心、降本增效”。

10、演讲主题：

REITs助力特色产业园区高质量发展

赵 穗，杭州和达高科技发展集团有限公司总经理

2022年9月14日，“华夏和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金”在深交所完成申报、受理。底层资产为孵化器项目和和达药谷一期。

作为本次公募REITs项目原始权益人的和达高科的最大特色就是围绕特色产业领域打造产业运营模式和特色产业载体。

赵总分享了对于国内外产业园区发展概况的见解，和达打造产业运营生态体系的经验，及和达REITs发行背后的考量及发行后的实际效果，强调做产业园区要遵循行业规律，“静待花开”是最好的方式。

11、【圆桌对话】探索产业园区

公募REITs发行现状及发展方向

对话嘉宾：

胡跃峰，苏州工业园区国有资本投资运营控股有限公司资金管理部兼财务考核部总经理

赵 穗，杭州和达高科技发展集团有限公司总经理

余洪波，方升研究总经理

主持人：

黄 乐，明源不动产研究院院长、上海国有资本运营研究院特聘专家

余总通过一系列数据，与大家分享目前公募REITs市场上的几个稀缺点。

赵总基于和达目前正在申报的REITs项目，指出REITs不仅是个融资产品，更是一种运营模式，并为准备踏入公募REITs行业的同行提供了诚恳的建议。胡总分享了苏州工业园发行公募REITs背后的体制创新故事。

与会嘉宾一致认为公募REITs是连接产业和资金的有效金融产品，对于盘活存量基础设施资产，扩大有效投资，强化资本市场服务实体经济功能，进一步丰富资本市场投融资工具等具有重要意义，未来需要更好处理好涉及的多方利益关系，让资本与产业协同发展。

第二天产业园区大会围绕新势力招商、轻资产运营和特色主题园区三大板块展开。

Part.02

分论坛之新势力招商

招商引资是产业园区的第一大重头戏，只有招来入驻企业，才有产业集聚、资产运营的可能。产业招商正呈现新的特征，一些园区招商创新模式开始陆续出现，不同园区产品类别正探索出各自细分领域的招商玩法。

参会嘉宾：

从宝明，上海鼎榕壹天地产业运营管理有限公司董事长

林环宇，园动力产业发展集团佛山总经理兼任广东公司副总经理

张建纲，西安三元园区运营管理有限公司总裁

曾楚恒，全至智业集团董事长

四位嘉宾分享了他们对招商体系的理解、自身招商之路的经验得失和目前招商的新玩法。

招商不只是园区运营之前的工作，更是贯穿于园区发展全生命周期的有机环节。打造园区生态创新中心，构建生态创新环境；提升信息分析能力，精准匹配供需需求；摒弃房地产思维、从产业出发营造产业生态；做好这三点有助于园区招商工作与园内企业的成长、园区价值的提升相互反哺。

Part.03

分论坛之轻资产运营

轻资产运营模式是以价值为导向的企业战略。对于产业园区来说，重资产拓展降速、国有园区“托管运营”需求增长，轻资产运营迎来了新的历史机遇期。随着公募REITs通道打通，轻资产运营的想象空间也越来越丰富。轻资产运营的模式、市场和未来成为大家纷纷关注的焦点。

对话嘉宾：

蒋雷霆，上海锦和商业经营管理股份有限公司董事副总经理

贾波，德必集团董事长

方舒，北斗西虹桥基地首席运营官

主持人：

余洪波，方升研究总经理

三位嘉宾交流他们对于轻资产运营模式、市场及未来的看法。

对话中，三位嘉宾都多次强调轻资产运营的重要性，梳理了国内外产业园区的多种发展模式，分享了他们对于轻资产运营模式优缺点的见解，并对轻资产模式投资和风险管控给予了一定建议。

参与嘉宾：

蒋雷霆，上海锦和商业经营管理股份有限公司董事副总经理

贾波，德必集团董事长

唐亮，明源不动产研究院副院长

在随后的主题演讲中，三位嘉宾分享了他们对于产业园“轻资产”运营发展的核心是以价值驱动，以“专精特新”产品、运营和资本能力，构建区别于同类机构的差异化发展模式。

Part.04

分论坛之特色主题园区新玩法

近几年，特色园区成立各地政府口中的热词。特色主题园区不仅符合地方政府专精特新的产业发展诉求，也适合打造产业运营体系，助于提升资产价值。

本次特色园区分论坛围绕信息技术、生物医药和智能制造等热门新兴产业方向，为大家带来特色产业园区运营的成功案例，提供实操经验。

参与嘉宾：

王玉祥，深圳赢城产业运营有限公司董事长

张聪杰，银星集团执行总裁

张骥，千年健康中国高科控股有限公司董事局主席

马洪波，润城新产业（深圳）有限公司执行董事、总经理

四位嘉宾分别分享了各家产品的产品能力及软性服务运营能力，同时对于特色主题园区的发展前景、细分赛道行业的价值空间及运营服务体系等方面发表了独特的见解，得到了现场观众的一致好评。其中马洪波先生在特色主题园区该如何打造产业运营体系和商业模式方面提供的实际经验，得到了现场观众的一致好评。

参与嘉宾：

肖鹏，广州工控科技产业发展集团有限公司总规划师

冯海虹，宝湾物流控股有限公司总经理

张一平，中集产城集团副总裁兼惠州城市公司董事长

方舒，北斗西虹桥基地首席运营官

四位嘉宾分享了自身对于产业招商运营的理解以及自家打造特色主题园区的经验得失。精细化的基础服务、公共服务和产业服务是任何主题园区运营的核心。

至此，为期2天的第八届方升产业园区大会圆满落幕，现场收到了参会者的一种好评。落幕不是结束，而是新的开始。积极拥抱变化，未来就在现在。