商业办公用地能建造住宅出租，只要规划局批准建设，房产登记部门允许划分单元分割出租就可以了，不过这样一来就有以下几个弊端：

1、商业用地上建造的住宅，拿到的房产证是商业房产证而不是住宅房产证，商用地上的住宅和住宅地上的住宅设计标准、落户、按揭和交易税费等都是不一样的。

2、商业用地上建造的住宅交易是需要按照商业房产缴纳税费的。

3、商业用地的期限只有40年，而且不能像住宅用地有70年的期限，到期后还能自动延期。

4、商业用地上的住宅到期后需要按照商业用地的标准来补缴地价，而且水电费的缴纳也是要按照商用的标准缴纳。

5、商用地上的住宅在初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅用地上的为1.5%；此外商用地上的住宅购买大多是不能申请公积金贷款的。