买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
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今天，一位读者在社群里问了这样一个问题：
王老师，济南将首付最低比例从30%降到了20%，你觉得青岛什么时间跟进？
说句实在话，虽然限购松绑叠加金九行情楼市有所提振，但是我们从诸多楼盘打折促销的频率来看，总体市场还是不佳。
降低首付或者继续降息，市场就能整体调头吗？
在老王看来，青岛楼市有三个错配的死结，这些死结不解开，市场很难整体回转。
1消费降级浪潮下的产品错配
昨天，看到深圳一个朋友发的一个98平方米的四房户型图：
毫无疑问，这是给深圳的二孩中产们准备的房子，各个房间尺度当然会很局促，但是它至少说明，深圳的开发商还是站在购房者的角度去思考产品的。
因为保温层带来的公摊和光照要求，青岛做不出这样的产品，但是主城范围之内，98平方米的套三房又有多少呢？
我相信，包括端着铁饭碗、拿着手术刀的人，都感受到了最近几年经济形势不好。喜欢未雨绸缪的国人，在楼市总体向下的背景下，不论是首置、投资、还是刚需改善，都在缩减自己的预算。
然而，那么最核心的错配问题来了：开发商的户型在不断扩大，而购房者的预算在不断缩减，二者渐行渐远。
因为已经开通了好房严选的平台，所以过去两个月和很多的年轻读者深聊。发现现在有买房念想的年轻人，基本上都是一个情况：
预算200万以内，项目要在室内四区。
但是我们看市场上的产品，从CBD到浮山后，再到东李，最小的户型基本都是110平起步，143㎡成为主力，150㎡以上是各家争抢的焦点。
小户型的房子也不是没有，但基本上都是人才住房。许多年轻人都看着海轩府的人才住房流口水，但不是所有人都有资格买的。
剩下的，就是老四方的一些回迁小区里的商品房，除了新点和旁边的老房子没太大区别。
且不说市区，老王上周去西海岸看了个项目——曦东儒居。项目的位置吧，在老王看来确实还不错；产品不算太惊艳，但是亮点也不少。然而就算是西海岸的本土开发商，盯着的也是中产改善的口袋：
160㎡的宽厅元宝户型老王是真喜欢，按照预估1.85万元/平方米的均价，这一套差四万就三百万了。
在每一个托管班、兴趣班、一对一辅导课之间疲于奔命的中年人背后，往往还有一套降价也不好卖的二手房。这个总价，在这个年月，就是放在东部城区，也得掂量掂量。
所以，青岛的好房子很多，但是能买得起好房子的人，并不算那么多。
青岛楼市要有起色，要么改变产品，在主城配一些低总价的紧凑型产品，以满足入门级刚需的需求；要么改变规则，每一个项目拿出一定一比例来做特价房，年轻人和多孩家庭摇号。
这两个改变，都要有损开发商的“大账”，所以在土地出让时，相关部门需要有所作为。
2配套错配下的近郊之苦
当然，相比曦东儒居等卖相颇佳的改善盘，青岛楼市更需要救的是近郊的刚需盘。
咱们先从东李说起。前几天的降价风波闹得沸沸扬扬，老王也是一声叹息。
环境差吗?
产品力差吗?
价格还不够优惠吗？
为什么还要降价，是因为东李作为青岛新兴的睡城板块，改善族却在不断外流。东李流传着这样一句话：
每三个在东李卖掉二手房的人，就有一个人去了浮山后。
前一段时间，老王的一个朋友卖了东李的房子，捏着鼻子买了浮山后的一个毛坯房，他也知道产品有很多硬伤，但是孩子马上上幼儿园了，他也是没有办法的办法。
本来有些明星楼盘规划好了要引入名校，但是相关企业和部门就是不给力，这一点青岛和济南、重庆等城市有明显的差距。
城阳和高新区，则是呈现另外一种态势。城阳有地铁的优势，但是好学校极少；高新区有学区的优势，但是地铁绕着走。这种核心资源“散装”的规划，最终的结果就是一起沉沦。
所以，比政策救市更重要的，是学区、交通资源的前置性完善。教育集团喊了很多年了，必须要抓紧落地了；地铁耗资亿万，那么在主城和近郊板块之间，完善一下BRT行吗？
提振楼市，让城市更有竞争力，绝不是几个部门的事儿，需要多个部门、几个主力区一起协同努力，要换换脑子，改变思路。
3规则错配下的品质之苦
在中国房地产版图上，青岛是很多开发商眼中的好城市。房子卖得快，利润也高，所以很多开发商都想削尖脑袋进青岛。
这个过程中，我们看到了很不愿意看到的一个结果：劣币驱逐良币。
我们看一些好地，要么是被本地一些区域开发商拿到，要么是外地一些刀尖舔血垃圾开发商拿到。他们最后干成了什么样子，大家都看到了。而且，还有一个很奇怪的现象，很多开发商在外地产品力很好，到了青岛也跟着减标降配。
出现这些问题的原因，我们就不展开了。但是，在目前这个形势之下，这些问题不能再延续下去了。
青岛现在拍地，也有竞品质，但是这个品质是老百姓关心的那个品质吗？
所以，如何让鲁信、海信、瑞源、绿城等真正好口碑的企业愿意拿地，多拿地，以及滨江、永威、仁恒这样的企业愿意来青岛。在豪宅产品之外，能为普通老百姓也建造一些改善产品，才是相关部门要研究的课题。
如果我们有限的土地，再交给钝感十足的开发商操盘，那么楼市再下去两年，真就没法看了。
