■本文作者：王小明 北京在明律师事务所
未取得乡村建设规划许可证，通过航拍图拍摄又显示房屋的形态发生了改变，这样的房屋还不算是违建？还不该被彻彻底底的责令限期拆除？在“基本无违建区”建立的过程中，一些乡镇街道难免容易有这样的想法和认知。
不过很遗憾，查处违法建筑也是一项具有专业性的技术活，不能犯想当然的错误。日前，某市第一中级人民法院就一起责令限期拆除集体土地上违法建设的案件作出了二审，认定限拆决定的作出系明显不当。
那么，对又无证、航拍图又显示有问题的房子限期拆除怎么会有问题呢？
沈先生在某市某乡政府南侧一处院落内（非宅基地）建有房屋用于经营餐馆，系其1998年在得到乡政府“建房批示”的情况下建造的，面积为360平方米。
2018年，沈先生对房屋局部进行了翻修，“墙体加高了两层砖”，面积也随之增加了10余平方米。
2021年5月乡政府执法人员发现了涉案建筑，经发函询问市规自委xx分局获知该建筑至今未办理规划许可手续。
而从2018年的航拍影像上可见涉案建筑形状较此前发生改变，“由不规则变为规则”。且经调查询问，当事人沈先生也认可自己曾于2018年对房屋的局部进行了翻修，增加了一点点面积。
就是根据查明的上述“事实”，乡政府于2021年6月3日作出涉案限期拆除（回填）决定书，认定涉案院落内的全部房屋均为违法建设，责令沈先生于1日内自行拆除。
经营使用20多年的房屋几乎是一朝之间就变成了违建，沈先生当然不能接受这一处置决定，便于同年6月向当地区政府申请行政复议，请求撤销涉案限期拆除（回填）决定书。然而就在复议程序进行期间的6月16日，涉案房屋就被强制拆除了。
更令当事人感到难以接受的是，区政府和区法院均没有支持其否定涉案限拆决定的诉求。无奈之下，当事人只得向市第一中级人民法院提起上诉。
跟着在明律师一起“身经百案”的被拆迁人朋友们恐怕能够毫不费力的从前述基本案情描述中看出众多的违法点。
比如限期拆除一处面积达300多平方米的房屋居然只给1天的自拆期限，再比如在当事人已对限拆决定不服申请复议的审理期限内就对房屋实施强制拆除……
前者明显不具有合理性，没有给当事人留够搬运室内物品等的必要时间；后者则是无争议的程序违法，违反了《行政强制法》第44条的明文规定，变相剥夺了当事人救济限期拆除决定的权利。
但我们抛开上述实体上的不合理和程序违法点不谈，本案中限拆决定最严重的违法之处就在于“部分加盖、全部拆除”的认定、处置明显不当。
市一中院在二审裁判中指出，当事人于1998年即取得了xxx乡政府的建房批示，允许占用非耕地360平方米建房3间。
在其主张2018年仅就涉案房屋加盖棚顶、将西侧缺缝补齐，且院落房屋总建设面积仅为370余平方米的情况下，乡政府就以卫星、航空遥感影像图显示涉案房屋形状发生改变进而认定涉案建设整体属于违法建筑、责令限期予以拆除，并未就涉案建设是否具有历史因素、是否含有合法建筑、是否可区分处理、补救充分取证、论证。故被诉限拆决定明显不当。
2022年7月15日，市一中院作出本案二审判决，撤销一审行政判决书及区政府作出的行政复议决定，确认乡政府作出的被诉限期拆除（回填）决定违法。（因涉案房屋已被拆除，故判决确认违法而不是予以撤销）
说白了，就是涉案房屋1998年最初建造时取得了乡政府的“建房批示”，虽未办理乡村建设规划许可证，但却不能仅以无证为由认定其为违法建筑，而是要在查清涉案房屋翻修后加盖面积的建造时间、扩大面积等基本事实的情况下进行区分处置。
若如当事人所言加高了两层砖，那么就只有这部分才可能是违建，乡政府不能一股脑地将房屋整体全部认定成违建并限期拆除。
事实上，乡村建设规划许可证在实践中真正颁发到农民手中的时间并不长，2008年《城乡规划法》施行后许多地方才陆续见到了这个证。
而且就房龄超过10年的许多农村建筑而言，集体土地建设用地使用证、宅基地使用权证、建房用地审批等手续均可认定其系合法建筑，而不是只有一个乡村建设规划许可证才能认定。
没这个证的房子，生活中可谓漫山遍野到处都是，但我们绝不能说凡是没有的就都是违建，这样的认知是不符合实事求是原则的，也是对农民住房保障权益的不尊重。
而乡镇政府如果要全面履行其调查取证的职责，就不能仅凭航拍图或者自然资源和规划主管部门的回函来判定违建，而是要查清涉案建筑哪部分是属于后期加盖的，哪部分是20年前就存在的，以及是否属于历史遗留原因形成的，是否能够予以改正、补办手续或者区分处置等。
在明律师最后要提示大家的是，“基本无违建区”是所有老百姓和乡镇街道共同携手努力的目标，但要实现这一目标必须通过合法的程序和方式，而不能搞成“违法建筑违法拆”。
无证建筑不等于违法建筑，违法建筑不等于要限期拆除，拆除不等于一定不予补偿……这3层逻辑大家一定要充分理解透，才能有效的保障自己的合法财产权益，不被错误的违建查处方式、手段侵害。及时咨询专业律师并在起诉期限内提起相应的程序，对当事人而言至关重要，绝不可在等待观望中坐失良机。
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