之前有关经济的文章中，好些个网友留言说让讲一讲，在现在的经济环境中，普通人应该怎么做？还有人问手头有100万，应该怎么安排才好呢？现在房贷利率这么低了，会不会继续下调，直到0利率，我们购房是不是要再等一等？

今天咱们文章就扯一扯这几个话题，随便聊一聊我的想法，不一定正确，欢迎各位补充指正。

在开始之前，先说说我国现阶段经济到底是通胀还是通缩，这和我们接下来的主话题紧密相关。

我国现阶段经济是通胀还是通缩？

如果说现在经济有一定的通缩迹象，相信很多人会很不理解，因为水果蔬菜，车用油气都涨价成那样了，凭啥说是通缩？

的确，92汽油都9连涨了。但是4月份的穷人生存指标CPI，也称通胀指标，数据才2.1，这反映的居民购买消费品和服务项目价格水平没咋变么！按理说超过3%才有通胀迹象，这也说不上是通胀啊。

一边是数据偏低，一边是现实中的通胀体感。

这么撕裂，问题出在哪里？

其实，这和CPI统计项目的权重有问题。

在具体权重上，中国CPI中食品分项权重较高，而能源分项权重较低。所以，能源价格上涨对CPI指数影响并不大。中国CPI指数主要反应的是居民衣食上的消费价格波动。

自从房地产行业成为中国经济支柱性产业之后，中国数年来的货币放水都流入房地产里了，并未流入民生消费之中，所以，自2009年之后，中国的CPI指数一直比较稳定。

2021年下半年房地产行业开始暴雷之后，疫情又带来了居民失业和企业停工，这就影响到了人们的薪资收入和财产收入（或是经营性收入），整个社会的消费总量都下去了。尽管生产端能源原材料等成本上升，拉高了的企业成本却无法有效向消费端传导，于是出现了PPI和CPI的剪刀差。

也就是PPI（生产价格指数）走高，CPI原地不动弹，企业利润持续走薄，消费力持续萎靡。最终导致企业停工或停止投资扩产，这又导致更多的人失业，消费力更加走低，经济开始螺旋下行。

概括一下现状，就是工业产能相对过剩，企业投资亏损，居民消费不足，社会信贷收缩（大家都不愿意借钱）······

这就是经济通缩，萧条的主要特征了。

但通胀现象，也真实地存在于咱们国内经济结构之中，具体表现为：

富人阶层通胀，穷人阶层通缩；

通胀的本质就是货币超发，超发的货币大多都流到了富人阶层手里。他们用来买奢侈品，投资大宗，投资能源，投资股票期权，购买海外优质资产等，不断地带动这些领域物资价格走高，使得富人阶层的资产负债表持续扩张。

而穷人通缩，则是因为失业率增加，个体商户关门等原因导致收入下滑。穷人阶层在衣食住行上不断地节省消费，或消费下沉。更多低价质次的商品比如说劣质烟酒，平价衣物，普通粮食等受到欢迎，稍微价格高一点的，对应中等收入人群的那些商品是销量最差的。这在CPI统计上就表现为穷人的刚性需求类项目价格指数走低，而富人热衷的高端资产和奢侈品价格上行。

这就又表现为另一种结构性通胀——资产通胀，消费品通缩；

这也是今年多次放水之后，甚至俄乌危机爆发之后，我国粮价，工业消费品价格还能保持稳定的原因。

放出来的数万亿货币，大多数流向基建领域和富裕阶层的海外资产领域。国内基建和国内房地产一样，都是货币蓄水池。即使今年房地产瘸了，基建、新能源车、核酸检测等完美地顶了上去，把银行放出的货币完美地吸走了，没有吸出来的就停留在金融系统内部空转。其实随着美元加息周期开始，A股那边也吞了不少货币，这些多数是被外资割了韭菜之后带跑了。

普通人应该怎么办？

自从2021年下半年开始，网络上就开始热议经济危机有什么特征，普通人在经济下行时又该怎么办？

也有不少人参考了1930年美国大萧条时期的一些突出现象，总结出来经济萧条时期的一些特征。比如说大量失业，年轻人为了节省开支和老人一起住（大家庭现象），社交减少，逆城市化，投机风潮，粮食危机，大熊市到来，黄金保值等等。

这些总结的都没有错，越是经济不好，摩擦冲突和集体极端情绪就越突出。说白了就是动乱多，不可思议的乱象也多，从我们这两年的各种“活久见”现象就能看出来了。

这个阶段里，“乱世黄金”、“基础物资”、“刺激性消费品”（成瘾的那种）就比较受欢迎。因为人们的恐慌心理和压抑情绪需要释放出来，富人会去寻求保值，就会各种买黄金，买矿产，炒粮食来保值或扩大个人财富。而穷人则在长期压抑的环境中，寻求一种感官刺激或精神麻木，酒精刺激，香烟成瘾，这些释压的便宜物品，就会迎来消费高峰。

举个例子，财政部发布数据显示，4月份全国销售同比增加19.69亿元，增长6.8%，1-4月份同比增加36.92亿元，增长3.2%。

经济下行，更多人会买造造白日梦，适当解解压。

还有这几天大火的肯德基可达鸭，完全是一个吉祥物的作用。通过它较为憨批的动作和表情，逗人一笑，使得焦虑不安的心境得到一定程度的放空。

人们焦虑不安的大环境主要是债务风险过高，这是过去十多年的房地产经济提前透支了居民消费力引起的。

既然是债务危机，就意味着一些流动性高，风险性低的货币类资产变得非常稀缺。因为这类资产可以随时出手还债。

说到这里，很多人会想起虚拟货币，不就是流动性高么。可是这玩意儿没有实体经济支撑，在股市危机和货币紧缩的全球大环境下，从虚拟货币里套取流动性，补充股市流动性，或是拿去购买粮食能源等硬通货才是首选，这样的逻辑下，虚拟货币跌的稀里哗啦一点不稀奇。

那么我们普通人在情绪焦虑，收入锐减，投资受阻的情况下，都能做些什么呢？

首先，尽全力保证自己有稳定的收入。如果你有一份工作，即使现在公司发工资困难，或者降薪调岗录用，个人也要及时调低姿态，凡事以稳为主，轻易不要辞职。

这里不是引导大家枉顾自身权益，无偿接受企业的996内卷，而是整个社会经济都在下行，全社会货币流动性和企业扩张性都在收缩，这种背景下，个人，企业，国家都是一样的，都需要勒紧裤腰带过日子，都需要为这个时代负重前行，这些就是生而为人，责任担当的代价。

经济维稳，有收入现金流是我们每个普通人的首先目标。可以不投资少消费，但是一定要有稳定的收入。

其次，如果你手里有钱投资，就比如知乎上那个朋友问的，他手里有100万，不知道该进股市，还是做什么。这里没法给你明确建议，只能说，结合个人情况选择稳健类型的保本避险资产，即使收益比较低，也不要去碰收益较高的风险性资产。谨记不为高利润高收益诱惑就行了，至于收益，有一点就可以，存起来慢慢瞅机会不是坏事。这100万并不算多，去核心城市买房，首付也不够，进股市，风险太大，美元一加息缩表，A股就是一哆嗦，何必呢？

有人说下半年货币政策可能火力全开，股市现在可能已经见底，中国这种全国一盘棋的玩法，通过刺激放水稳住经济还是很有优势的。

话是这么说，但国家放水也得能放出来才行，金融系统货币空转的事儿大家都看得到。而且2022年是财政主导，银行货币政策唱配角。这意味着国家在下半年的放水一定是定向放水，精准刺激。没有大水漫灌就没有A股普涨，选股本就是个技术活，选择今年火热的基建板块？新能源车？消费类电子龙头领域？

我只能说这类领域亏损的概率不大，具体赚不赚就不好说了。因为国际环境太复杂了，台海危机，中美贸易冲突，美元缩表，还有疫情呢，A股各版块的风险并不小。

以上这些每一项都会对国内经济造成不可预知的冲击。全球经济中的黑天鹅太多了，这就造成风险类投资预期收益越来越小，而风险则越来越大。

我还是建议，如果你有一些高风险的投资配比，可以考虑适当减少此类资产的持有比例。

最后一个，要不要提前还房贷，或现在入场买房？

这个咱们重点说一下。

要不要提前还房贷？现在可以入市买房了么？

这一段时间房贷利率不断下调，最低降到4.25%了。对于准备入市购房的人来说，贷款利率下降当然是好事。很多过去高利率站岗的，个人按揭房贷利率大都在5.5%以上，也有一些超过了6%，很多人期待着国家能统一调整存量房房贷，好让自己每月还贷能够松口气。

高利率转低利率的操作办法不是没有，比如说置换成经营贷，换成公积金贷款等等，但直接指望着利率跟着最新调整的低利率走就有些不切实际了。

因为银行信贷是一种契约关系，不到危机全面爆发，全社会债务崩溃的时候，银行是不会主动割肉的。关于这个我之前有过一篇文章分析，感兴趣的可以查阅：我们能不能不还钱？

还有就是一些人考虑要不要提前还房贷。要是放以前，尤其是2015年房价翻倍大涨之前，咱们普通人买房，即使有钱也不建议全款支付，而是能贷多少就贷多少。因为彼时房价的上涨使得我们房产增值的速度远超我们负债利息的支出，负债投资房产是稳赚不赔的。

这原理就和现在的富裕阶层资产通胀是一样的，资产通胀妥妥地跑赢负债支出，肯定是贷款优先啊。

所以，我们考虑要不要提前还房贷，得从我们每个人的资产负债表概况上来解剖分析。仔细看一看我们的资产的情况，是在持续增值还是加速折旧，再看看整体负债程度，是不是已经资不抵债了。

下图就是我们的资产负债表：

资产=负债 所有者权益

没有会计学基础的人看着会有点复杂，其实超级简单。

假设你有3处价值合计300万的游乐场，还有一些价值30万的股票和20万流动现金，这些统称为你的资产，总共是350万。

负债呢，是你开游乐场的时候，从银行贷款250万，所有者权益就是你的净资产，也就是100万。

350万（资产）=250万（负债） 100万（所有者权益）

由于疫情原因，你的游乐场关门了，无法正常经营，还得支付房租，员工工资和银行贷款利息。你就想着转让出两处，自己留一处。

最后售出两处游乐场，回款200万。你又把股票卖了30万，加上现金20万，一共250万还了银行，负债算是清零了。

这个时候你的资产只剩余价值100万的一个游乐场，也等于资产负债表右侧的所有者权益为100万。

好理解吧？在经济学语境里，个人资产是含负债的，因为负债是人们把钱拿到手里用于投资了。好比一个人说，我有一套房子价值200万，但是负债150万，我的资产就是200万？

没错，你的资产就是200万。因为资产是你可以控制和占用的财富，不然恒大的2万亿资产（负债1.95万亿）怎么来的？还有韩国一些大财阀门，在追赶日本经济的时候，高速负债扩张，负债也是高达400%以上，说起来也是资产巨无霸，其实都是负债撑起来的。

但是这些钱他们都可以使用，用来研发，投资生产，海外收购等等，通过各种商业行为，实现货币流通运转，为他们家族带来大量财富。但是负债过高，风险就大，韩国在遭遇08年金融危机时候，出现了国家破产这一罕见现象，大家可以上网看一下韩国电影，名字就叫做《国家破产之日》。

说白了，富裕阶层的通胀就是这么来的，在现代信贷经济体系下，富裕阶层最先从银行那里低息拿到钱，然后用于各种投资扩张，消费享受，收购资产等等。不管是经济上行期还是下行期，只要银行放水刺激，他们就拿着钱全世界的找优质项目，这里赔了那里赚了，整体来看财富规模还是扩大的。

还有那些炒房一族趁着房价上涨，将贷款购置的房产重新抵押贷款，拿到钱之后去购买第二套，第三套·····最终房价的上涨盖过了利息成本，这些人就实现了一夜爆富。

经典的例子还有索罗斯量子基金做空东南亚各国主权货币，也是用借来的钱玩的做空。

日本货币为什么有避险功能？就是因为日元的0利率，很多会玩儿的人从日本低息借出日元，换成美元进行国际投资，赚了钱之后趁着日元贬值再兑换回去还贷。比如说借贷1亿日元，换成美元之后投资大赚了一笔，趁着美元对日元升值再换成日元还回去，不仅赚投资运营利润，还赚汇率差，简直不要太爽。

也正是如此，每当有经济危机发生，或者是遇到美元加息周期，一些国际机构就甩卖资产换成美元，再换成日元还债。这也是全球危机时候（战争危机，经济危机等），日元都上涨的原因之一。今年日元情况有些例外，很大一部分原因，是日本国家想要压低日元汇率保国内工业出口，同时拉着亚洲其他国家一起给美元纳贡，具体分析见：日元暴跌，又想抢夺出口市场了，这里不详细说了。

话题绕远了，咱们接着往下讲。

前一段时间，网上火了个燕郊房子0元甩卖，只要代还房贷就可以拿走房源的事儿。那人房子的市场价值是250万左右，当年他是400万买的，现在还欠银行300万房贷。这种情况下，这套房子对于他而言就属于资不抵债，整个房子卖了还银行还倒欠银行50万。

这也是断供潮发生的一个重要原因，继续还房贷不如放弃房子。而一次性把贷款还清就够市场上再买一套房子了，咋算咋赔，干脆来个负债转移，直接有人代偿300万，还能帮他把债平了。所以，燕郊这业主这样玩还是比较划算的。

说到这里，就切入核心了，我们怎样判断我们该不该提前还房贷或者直接出售房源呢？

那就需要给我们自己的家庭做一个资产负债表：分析一下我们到底有多少资产，这些资产里，房子车子商业投资各有多少。当然了，增值和折旧都需要估算上，这样才有实际操作性。

考虑房子的时候，我们要结合房子所在片区二手房的价格。有的在核心区，还是现房，学区房，这些很大可能是增值的。有的则是在郊区，在小县城，贬值的可能性则会很大。重点还是要参考小区内最近出手的二手房价格。

接着，我们再去核算下自己的负债，信用卡套现，银行贷款金额，亲人借贷等都需要算上，这样就能得出自己的净权益。

如果净权益为负，且收入现金流小于自己每月固定支出，建议出售资产或用现存现金，提前偿还债务；

这就是咱们所说的缩表，和美联储缩表一个操作原理，缩小的都是债务。

当然了，如果净权益为正，也可以考虑缩表。因为现在资产增值的速度低于房贷利率，我们完全可以提前结清房贷。尤其是那些利率高达6以上的高位站岗人，还有那些小县城房产持有人（房产贬值风险大）。

从现在的政策风向我们就可以看出来，银行不赞成提前还款。因为他们有扩信贷的任务要完成，你之前签的利率点又高，他们是有收益的。咱们的提前还款，使得他们收益减少，放贷任务却又加重了。

总得来讲，手头有钱，提前把本金还了没有坏处。因为对于普通人来说，投资风险太大，真正可以赚钱的领域都在更高层次群体的手中把持着。咱们普通家庭能做的，多数是节源，少数才能开流。

而买房群体呢，现在差不多能入场了。房贷利率已经到4出头了，进入3也有可能，因为楼市现在太不景气了，国家还有加大维稳落实继续降息的空间。但指望房贷利率到1或者干脆降到0的，还是醒醒吧。美元加息在那摁着呢，咱们敢与它反着来已经很有风险了，如果敢降到零，一堆投机者从银行低息借钱换成美元套利或者去海外投资，对咱们国内实体企业发展一点好处没有的，国家不会这么干。

今年下半年刚需可以多去看看房子，但是买房一定要擦亮眼睛。买国企牢靠些，这里没别的意思，毕竟银行是个势利眼，在他们眼里放贷给房企是有鄙视链存在的。

在给房企融资时候，是这么一个顺序：央企＞城投＞混合＞优质民企＞普通民企。

有银行资金支持，这些房企项目的开发和交付才会有保障。咱们一辈子的辛苦钱不能打水漂，换回来一堆破碎的钢筋混凝土，这样的悲痛谁也难以承受。

还有就是能买核心区，别买郊区；能买现房别买期房；能有医院学校交通配套，别考虑其他那便宜一百二百的。配套能增加房子价值，这点咱们得认。这类房源比较抗跌，将来房价微涨的时候也是这些房子领涨，其他的则是领跌的可能性大。

房贷利率在3字开头的就可以出手了，不要指望优惠更多，这里仅针对刚需。其他指望买房保值增值的，甚至还有投资越南的，这种人多数都是听了一些理财大V的课程，然后就抱着钱去越南了。

其实那些大V看重的是你的中介费，越南那边哪个楼盘给的高，他们把你领到哪儿。至于越南现在的国情，经济周期，基建配套，人口情况，城市产业等等，他们知之甚少。这些人天天忙着做视频写小作文挣钱了，哪有时间去实地考察？那楼盘开发商资金链情况他们都不清楚，话说回来，要是开发商资金情况运行良好，房子质量也杠杠的，还用得着拿高中介费从中国引流购房者么？他们身边的人炒房赚钱不香么？

当然了，如果你的钱很多，在全球大放水的口，全世界走一遭，买买优质房产啥的，就是另一说了。

但别忘了，咱们普通人投个资，还需要听大V在那叭叭叭的讲，加上现在是全球货币收紧的阶段，美国加息不知道都带崩谁呢，建议省一省的好。

总后说一句，国内房价是不会暴涨了，利率也不会大跌了，刚需买房一定记得多瞅几个楼盘，别脑子冲动就上车了。

分享完，感谢阅读，欢迎关注@观众席上的阿景