自从公寓限购政策出台后，广州公寓市场一度“冰封”。在疫情之下，广州公寓市场更是受到冲击，成交量持续处于低位。

实踩过不少公寓的乐居君发现，其实大部分购房者对公寓产权、使用类型等分类上难以做区分。

因此，乐居君用一文梳理广州市面上公寓的分类，让购房者少踩一些坑。 从土地使用权出让年限来说，居住用地最高70年，工业用地最高50年。教育、科技、文化、体育用地最高50年；商业、旅游、娱乐用地最高40年；综合或者其他商业用地最高50年。

一般情况下，广州近期出让土地类型主要分为住宅、商业、工业三种。其中，居住用地出让年限为70 年，商业用地出让年限为40年，而这个出让年限，便是产权年限。广州市面上的正规公寓，基本上都是由商业用地建设的，这也是商业公寓只有40年产权的直接原因之一。

1、商业公寓

市面上正规的公寓一般有预售证、国土证、施工许可证、规划许可证等相关政府部门办理的证件。售价比同片区的住宅单价要低，但肯定高于周边无产权的公寓项目。

以广州某商业公寓为例，在项目的规划许可证中可以看到，项目的主要功能为商业、办公两种，其中，第2层为商业，3至38层为办公。

正规公寓一般具有居住及投资两种属性，因为单价较住宅低，因此也受到购房者的青睐。而大多数公寓因为层高较高，也被设计成loft（双层复式）类型，实用面积较大。

不过，2017年出台的330新政，对商服物业的降温力度一直持续到现在。330新政显示，一手商服类项目销售对象只能是法人单位，个人禁止购买，再次转让也只能卖给法人单位；新政实施前购买的商服类项目可转让给个人，但个人再次转让需取得不动产证满2年。

在2018年12月，广州住建委出台了：“330”新政前出让土地的商服类物业可卖个人”的文件，对330政策进行了一定调整。

政策一定程度的放宽，依然无法改变公寓市场降温的现状。

根据广州中原发展部统计的最新数据显示，7月，广州成交供应1540套，同比下跌27%。公寓去库存周期也从2020年1月起，连续攀升6个月后，首次出现下降，降至17.0个月。

成交区域上，除了海珠区个别热点项目新品加推，全区成交484套，独占市场36%的交易外。番禺、花都、黄埔、南沙也是公寓市场的交易活跃地，成交约在100-300套左右。其余区域公寓成交基本处于30-70套/月的水平，越秀区继续零成交。

现在的公寓成交热盘，主要是依托临近市区、重点规划区受购房者关注，这类公寓有一定的投资回报价值、因此而受消费者青睐。

实际上，在广州商服物业市场上，小户型公寓越来越少。

在2017年颁布的330政策中便提出，商服类项目最小分割单元不得低于300平方米。这一块，一直是企业的一块“心病”，因这条规定，这些项目再也不能以30-80平方米的小户型“公寓”分割售卖。而在2020年3月的“一日游”政策中，也曾指出“不再限定最小分割单位”。然而，政策出台一日，便被撤回。

好得家悦城

2、“商改住”公寓

除了正规的商业类型的公寓之外，还有一种，是办公用地改居住公寓。这类的项目是正规途径拿地，只是，拿的是办公用地。从规定上说，办公和商业性质的本质区别在于，办公性质不住人，商业性质才用来住人。

由办公用地改居住性质的公寓，也引发了一系列暴雷事件。

例如南京万达茂项目，就以“办公”性质包装为“酒店式公寓”，但由于销售过程中，没有与业主说明这一点，导致业主在拿到购房合同后，想推翻合同或者退房存在一定困难。

佛山的万科金域中央也曾因类似情况上了央视，该项目将办公用房包装成公寓楼盘，出售给近六千名名购房者。一位购房者表示，由于房屋性质为办公用房，无法登记办理居住证、暂住证。

对此，小编强烈安利各位，前往“阳光家缘”网站的规划许可证处，查询项目的相关信息。看清楚索要购买的楼栋是办公，还是商业性质。不可一味听信销售的言论。

3、小产权公寓

公寓鄙视链的最底层，一定是小产权房。

这类房子经常包装成“公寓”出售，实际上没有产权证，或者只有一本统一的宅基地或土地证。土地绝非正规的招拍挂出让程序。

这类项目价格低，在广州的单价在1字头居多，户型实用性高，乐居君还看过有30㎡做成复式的户型。这个吸引点，让不少购房者或期待成为“包租公/婆”的投资者“入了坑”。

此外，为了吸引购房者购买，还会以“返租”的形式吸引购房者入场。然而，此类项目亦有不少“爆雷”的案例。例如近日，某南沙的公寓项目，此前便称收房后可收取房屋返回的收益。然而，业主收房时却“烂尾”，交房装修难以达到酒店式返租标准，更没有收到原约定的返租收益。

说实话，每次乐居君探这些公寓盘，气得不是这些公寓没有产权，而是一群中介为了推销产品，开始混淆概念，硬将租赁权说成有产权。

每次乐居君写到这类小产权踩盘公寓，就会受到疯狂攻击。连读者都开始可怜乐居君。

根据《中华人民共和国合同法》规定，房屋租赁合同的期限不得超过20年。并且2019年7月1日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局发布的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》规定，住房租赁合同期限不得超过20年，一次性收取租金的不宜超过一年，租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。

再需强调的一点是，万一小产权房遭遇项目烂尾、运营不佳、违建拆除、拆迁赔付等等问题，没有产权证的业主们，将难以保障自己的利益。

小编建议，擦亮眼睛，拿好这本“公寓鄙视链”指南，避开买房路上的一些坑。祝各位都能买到心仪好房~

好得家悦城

好得家悦城项目

好得家悦城位于徐州市鼓楼区殷庄路与北三环交汇处，处于鼓楼高新区核心位置，东邻青山公园，南临规划中的琵琶山公园、红星美凯龙，月星家居等家居建材聚集区，西临金驹物流园，北侧为12.5公里长丁万河风景区、和具有千年历史文化的京杭运河，二者交汇于此呈双龙戏珠之势。北三环属于徐州规划的商业贸易区，本项目正位于其核心位置。承东接西、沟通南北，区位优势尤为突出。

项目周边配套完善，除项目自身商业配套外，汇邻湾商圈、君盛广场、琵琶农贸市场、超市等商业体近在咫尺，满足购物生活需求。紧邻丁万河风景区及青山公园，是平时休闲度假的好去处。此外，项目周边还有3院附属医院，以及北区股份制医院进一步保障家人的身体和身心健康，给生活带来最妥帖的舒适。

目前在售的公寓复式平层都有，最低总价20多万起，赠送精装修，性价比非常高，在整个区域内都是独一无二的优质产品。