产业园REITs是基础设施公募REITs市场的重要组成部分，当前市场上共四单，博时蛇口REIT、华安张江REIT、东吴苏园REIT于2021年6月21日首批上市，建信中关村REIT于2021年12月17日第二批上市，总发行规模达99.46亿元。
我们主要从现金流稳定性及资产增值空间、估值合理性和原始权益人三个维度来分析产业园REITs的基本面。总体来看，四单产业园REITs底层资产资质优越、区位优势明显。招商蛇口、华安张江、建信中关村底层资产位于一线城市深圳、上海和北京，东吴苏园位于新一线城市苏州，区位优势相对较弱。
租赁情况来看，各产业园所在区域租金均高于全市平均，华安张江、建信中关村在所在区域租金竞争优势明显，同时二者租金增速较快，基本保持满租状态，收入预算完成率高。东吴苏园收入预算完成率较好，但租金仅40-60元/平米/月左右，较其余三单的120-180元/平米/月差距较大，同时出租率不足90%。受疫情影响，部分租户续租情况不及预期，博时蛇口2022年上半年出租率、租金收入低于预期。
估值角度来看，各产业园预期租金增速较为一致，未来年复合增长率在2.2%-3.0%左右。东吴苏园由于区位优势略弱、租金单价和出租率相对较低，风险溢价较高，折现率采用6.5%，高于其余项目的6%。各项目的资本化率总体处于合理范围。
产业园REITs价格弹性较大，总回报主要来自于资本利得。截至2022年9月5日，相比发行价，博时蛇口、华安张江的资本利得超过40%，东吴苏园在28%左右，而3单产业园REITs分红收益率仅2.5%-2.7%左右。产业园REITs年化波动率和最大回撤均在19%-22%左右。
拉长周期看，产业园REITs的涨跌趋势一致，区位和基本面因素导致差异化的涨幅。对比各单产业园REITs收盘价较发行价的涨跌幅，东吴苏园的中枢在20%-30%左右，博时蛇口、华安张江的中枢大致在30%-40%。建信中关村由于上市时处于REITs行情高涨阶段，涨幅明显高于博时蛇口和华安张江，随着时间推移，三单REITs的涨幅趋近。
我们通过产业园REITs预期分红收益率和10年国债利率的利差走势，衡量配置性价比。这一利差遵循均值回归的特点，每单产业园REITs形成各自的利差中枢，需关注利差所处的分位数水平。截至2022年9月5日，博时蛇口的利差为54bp，处于31%分位数；华安张江的利差为18bp，处于9%分位数，华安张江的利差及分位数水平相对较低。
核心风险假设。基础设施项目未来租金收入不及预期等。
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政策驱动产业园发展，产业园REITs投资热度高
产业园REITs是我国基础设施公募REITs市场上的重要组成部分，本文构建了产业园REITs基本面和估值的分析框架，对上市项目进行分析，并探讨产业园REITs的收益与风险表现，为产业园REITs投资提供一定的借鉴。
产业园属于产业地产范畴，是由政府或企业为了促进某一产业发展而创立的特殊区位环境，是一种推动区域经济发展、产业调整升级的空间聚集形式，有利于促进创新资源汇聚、新兴产业发展及城市化建设。自1979年中国第一家产业园区——深圳蛇口工业区创立，经过40余年的发展，我国产业园已进入存量发展阶段。
根据中国开发区网，截至2022年7月末，我国共有国家级开发区674家，主要包括国家级经开区230家、国家级高新区172家、海关特殊监管区166家，其中271家位于华东地区，占比达40%。目前4单产业园REITs底层资产均属于国家级产业园，其中，中关村科技园区、张江高科技园区属于国家级高新区，苏州工业园区属于国家级经开区；深圳蛇口网谷的前身蛇口工业区是中国第一个外向型经济开发区和工业园区，产业升级后属于中国（广东）自由贸易试验区。
2021年6月21日，博时蛇口REIT、华安张江REIT、东吴苏园REIT首批上市，2021年12月17日，建信中关村REIT第二批上市。四单产业园REITs发行规模合计99.46亿元。
从发行期限来看，产品期限均超过20年（含）。招商蛇口产园、华安张江光大、东吴苏园产业和建信中关村底层资产发行期限主要由土地使用权年限决定，基金存续期限分别为50年、20年、40年和45年。
现金流分派率方面，各项目2021、2022预期现金流分派率在4.1%-4.8%左右，相比收益权类REITs较低。其中，建信中关村、东吴苏园预期分派率相对较高，博时蛇口最低，华安张江波动相对较大。
产业园REITs发行规模总体适中，各单略有分化，东吴苏园发行规模近35亿元，华安张江、博时蛇口相对较小，分别为14.95亿元、20.79亿元，总体小于高速公路REITs，大于环保REITs。对比拟募集金额，第二批上市的建信中关村发行溢价达10.26%，为存量REITs中最高，而博时蛇口是唯一折价发行的项目，折价率为6.75%。
从投资者结构看，4单产业园REITs战略配售比例相对其他类型项目较低，均不超过70%。原始权益人及关联方战略配售比例存在差异，其中，东吴苏园占比相对较高，为40%，华安张江原始权益人及关联方战略配售比例仅20%。
发售期间，各产业园REITs投资热度较高，均提前结束募集期并启动回拨机制与比例配售。从比例配售结果看，博时蛇口网下认购及公众认购确认比例分别为5.94%、2.39%，建信中关村更是低至1.83%、1.97%。
网下配售投资者中，蛇口产园、张江光大园和东吴苏园的券商自营占比最高，而建信中关村的险资占比最高。建信中关村险资配售占比最高，券商自营次之（27%），另外3单产业园REITs的券商自营配售比例均超过了60%。券商自营认购REITs一方面出于做市需求，另一方面由于券商多部门参与REITs发行便于自营打新。
除券商自营外，保险机构也积极认购产业园REITs。保险资金投资账户网下获配建信中关村的比重达37.6%，蛇口产园为25.39%。由于险资偏好稳健安全、期限匹配、收益成本匹配的投资产品，因而REITs特性与之契合。2021年11月《保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》的出台，进一步推升险资认购REITs热情。值得注意的是，险资投资REITs可能倾向于持有并享有分红收益，而非短期交易，因此较高的险资占比可能意味着上市早期REITs的实际流通盘相对较小。
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产业园REITs怎么看
我们主要从现金流稳定性及资产增值空间、估值合理性和原始权益人三个维度来分析产业园REITs的基本面，并分析不同产业园REITs的回报率特点及影响因素。
产业园底层资产的收入来源主要包括租金收入、物业管理收入和停车费收入，其中租金收入占比超过80%。因此，对其现金流影响较大的因素主要是租金收入规模和租金稳定性。租金收入规模受到项目区位条件、租金水平及增长、出租率的影响，租金稳定性受到租户情况（租户行业分布和租户集中度）以及租约情况（集中到期情况和续租率）影响。一般而言，城市能级越高、产业板块越集聚，叠加产业园供需相对平衡，产业园的出租率通常越高、租金增长潜力也相对较大。项目区位方面，可以对比不同城市及产业园所处板块近年来的出租率、租金水平、资本化率等。
项目估值关注折现率、租金收入增速预测两个核心因素，并结合资本化率对比估值合理性。折现率越低、租金收入预计增速越高，则产业园区的估值越高，也意味着价格越贵。如果未来实际租金收入规模不及预期，可能对产业园区REITs的价格产生冲击。
原始权益人的背景、资质以及产业园运营经验，一方面决定未来园区运营稳定性，一方面影响REITs的扩募。
（一）各产业园区位优势明显，租金收入表现差异化
目前已上市的四只产业园REITs项目区位优越，博时蛇口、华安张江、东吴苏园和建信中关村分别位于深圳、上海、苏州和北京，且均为该城市的核心产业园区板块。租金水平相对稳定、整体出租率较高，租户客群具有产业集聚效应，整体资质较优。
博时蛇口REIT底层资产万融大厦、万海大厦位于深圳市南山区蛇口网谷产业园。深圳蛇口网谷的前身蛇口工业区是中国第一个外向型经济开发区和工业园区，通过产业升级，蛇口网谷将工业厂房转变为科研创新基地，每平米产值由2000元增至10万元。蛇口网谷同时具备“中国（广东）自由贸易试验区”、“国家自主创新示范区”、“粤港澳大湾区”三区叠加的政策区位优势。
深圳全市75%规模以上企业和80%规模以上工业产值集中在产业园区，南山区存量产业用房约482万平米，占全市存量约47%，而项目所处的蛇口片区存量仅占南山区的8%，片区内竞争相对缓和。南山区产业用房平均租金为全市较高水平，在100-200元/平米/月左右，最高接近300元/平米/月。
华安张江REIT底层资产张江光大园为上海核心产业园之一，坐落于浦东新区，位于张江高科技园区核心地带，交通便利，配套设施丰富。张江板块作为上海市核心型产业园区，产业集聚度高、产业租赁需求较高，出租率位于各版块首位，供需结构较为均衡，过去两年，张江板块租金比上海核心产业园区平均租金高了近10元/平米/月。随着产业园运营逐渐成熟，上海市园区平均空置率逐步下降，在低位波动，2020年为12.9%。
东吴苏园REIT底层资产国际科技园五期B区和2.5产业园一期、二期项目位于苏州工业园区，园区由中国、新加坡合作设立，同时受到江苏省、苏州市各级政府的政策支持。苏州工业园区形成“电子信息、机械制造”及“生物医药、人工智能、纳米技术应用”等优势产业，在国家级经开区综合考评中2016-2020年连续五年位列第一。苏州工业园区租金水平在市内领先，平均租金约45-60元/平米/月，当地空置率约15-20%。近年上市的竞品产园包括博瑞医药全球总部、艾隆科技医疗总部园、华为桑田岛基地、联创产业园、新虹产业园等，其产业导向和地理位置与国际科技园、2.5产业园有差异，竞争层面影响较小。
建信中关村REIT底层资产均位于北京市海淀区上地区域中关村软件园内，园区率先形成人工智能、大数据、5G、云计算、移动互联、量子科学等方面全国领先的特色产业集群。2020年园区聚集了国内外知名IT企业总部和研发中心700多家，国家规划布局内重点软件企业26家、上市企业70家、中国软件百强企业16家，园区每平米产值近13万元，处于全国领先地位。根据招募说明书，截至2021年上半年，中关村软件园所处的上地区域产业园区存量为213万平方米，约占北京全市产业园区总存量的11%；上地区域研发用房需求较为旺盛，园区空置率为8.2%，显著低于北京市产业园的平均空置率16.5%。
出租率方面，华安张江光大出租率最高，东吴苏园产业出租率低于其他产业园项目。华安张江光大的出租率最高，2020年末为99.51%。建信中关村的三个项目出租率也较高，协同中心4号楼项目由于其整租给百度关联企业度小满科技及其关联方，出租率为100%，其他两个项目出租率分别为95%和100%。招商蛇口产园的两个项目出租率分别为84%和94%。而苏州工业园区的2.5产业园一期、二期项目的出租率相对较低，2020年末为70%。
租金方面，各产业园租金均高于所在市平均租金，建信中关村资产租金最高，超170元/平米/月，东吴苏园租金相对较低，在40-60元/平米/月左右。张江光大园的租金水平也处于较高水平，张江板块近年来发展迅速，平均租金由2015年的4元/平方米/天上升至2019年的4.8元/平方米/天，优于上海核心产业园区平均水平。博时蛇口的万融大厦历史租金在125-130元/平米/月左右，万海大厦历史租金在137-154元/平米/月左右，由于疫情影响，2020年租金略有下降。租金收缴率方面，除东吴苏园未披露外，其余三单均保持接近100%的水平。
产业园行业布局、租户质量与集中度、租约到期集中度、续租率等因素对产业园租金收入稳定性有较大影响。一般而言，产业园布局高新技术产业，同时符合当地产业政策方向，收入与现金流相对稳定。对于品牌效应良好、运营成熟的产业园，主力租户集中度越高，租户续租、退租以及新约签署等衔接工作越少，过渡期间空置率相对较低，租金收入较稳定。
从租户客群看，四个项目均具有产业集聚效应，以信息技术、电子产业、先进制造业等高新技术产业为主。从前十大租户占比看，张江光大园的租户集中度最高，前三大客户为平安养老保险、微众银行和上海壹佰米网络科技。建信中关村租户集中度也较高，其中协同中心由度小满及其关联方整租。蛇口产业园的万融大厦和万海大厦租户集中度适中。苏州工业园区2个项目的租户较为分散，分别有345个租户和117个租户。
各项目租赁指标预期与实际完成情况来看，建信中关村租赁情况良好，2021年孵化器出租率为99%，创新中心也达90%，协同中心为度小满及其关联方整租，2023年8月31日租约到期前出租率均为100%，2022年Q1项目整体出租率为96.15%。各资产2021年租金高于预期，均超170元/平米/月，为四单REITs底层资产中最高。
张江光大园2021年、2022Q1和Q2出租率稳定在100%，租金超160元/平米/月，均高于预期。东吴苏园租金略不及预期，但出租率超预期，科技园维持96%的出租率，高于预期10个百分点，2.5产业园出租率预期75%，实际超81%，弥补租金的下降，收入总体也超预期。
蛇口产园两资产2022Q1和Q2出租率不及预期，平均出租率分别为87.16%、85%，平均月租金分别为121.23元/平米/月、122.34元/平米/月，收入预算完成率仅92%、91%，主要由于季节性因素以及疫情的影响，续租情况不及预期。
此外，疫情对产业园租户续租意愿产生影响，同时基于政策的租金减免对产业园营收有所削减，基金管理人等机构将全额化解免租的影响。蛇口产园在疫情期间通过控制租金单价，吸引新租户。同时，疫情风险使得租户倾向于将租约缩短，退租和换租更频繁。2022年上半年，基于纾困免租政策，东吴苏园、蛇口产园、建信中关村对符合条件的租户进行了租金减免。基金管理人、专项计划管理人、受托运营机构和物业管理机构决定以部分减免各自管理费用及物业酬金的方式，全额化解免租事宜对基金的影响。
（二）各产业园租金增长预期较为一致，折现率存在差异
各产业园REITs底层资产分别由戴德梁行、仲量联行进行估值，主要采用收益法。估值由预期未来运营净收益（NOI）、折现率与剩余运营年限决定，NOI关注租金收入增长预期。资本化率、P/B、P/NAV等指标可用来评估估值合理性。
对于预期租金增长率，根据资产评估报告，招商蛇口、华安张江、建信中关村的租金增长率波动情况有所差异，但未来15年复合增长率均在2.2%-3.0%左右，增长趋势总体相近，东吴苏园增长率在2%-4%左右。依据各资产估值时点租金单价及预期增长率计算预期租金，建信中关村创新中心、协同中心及张江光大园未来租金较高，预计2033年超225元/平米/月，建信中关村孵化器、蛇口万海大厦略低，预计2033年超200元/平米/月，蛇口万融大厦预计在三单REITs中最低，预计2033年达173元/平米/月。此外，各基础设施空置率根据估值时点数据预测，总体保持稳定。
估值折现率方面，东吴苏园折现率最高，为6.5%，相应的风险溢价最高，其余三单均采用6%，主要由于东吴苏园地处苏州，区位优势略弱于其余三单，租金也明显低于其余三单。
估值结果来看，张江光大园、万融大厦、万海大厦单位面积估值相对较高，在25000-29000元/平米左右。建信中关村资产估值不高，在15000-22000元/平米左右，北京市近两年可比资产交易价格在15000-45000元/平米左右。东吴苏园资产估值不足6000元/平米，较其他三单差距较大。
从资本化率角度看，根据《中国REITs指数研究：不动产资本化率调研》，一线城市商务园区资本化率在4.5%-5.5%左右，二线城市通常要求更高的报酬率，资本化率在5.5%-6.1%左右。四单产业园REITs资本化率总体处于4.4%-5.6%的合理区间，建信中关村相对较高。
（二）原始权益人均为国资背景，园区运营经验丰富
产业园REITs的原始权益人均为国资背景，原始权益人和股东资质较强。博时蛇口的原始权益人为招商蛇口（001979.SZ），其控股股东和实际控制人均为招商局集团。招商蛇口是招商局集团内唯一的地产资产整合平台及重要业务协同平台，聚焦园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块。截至2020年，拥有网谷、意库、智慧城三条产品线，规划及在运营特色产业园区27个，规划建筑面积403万平米，园区运营经验丰富。
华安张江的原始权益人光全投资是有限合伙企业，其日常运作事宜由光控安石执行，张江集电（张江高科全资子公司）持有光全投资81.15%的合伙份额。国资背景的张江高科（600895.SH）作为光全投资的主要投资方，为光全投资的业务开展提供了资源、品牌、技术等多方面支持。光控安石是光大安石全资子公司，光大安石是光大嘉宝（600622.SH）和中国光大控股（00165.HK）旗下最具规模的不动产投资管理平台。
苏州工业园区2个项目的原始权益人和运营机构为苏州工业园区科技发展有限公司和苏州工业园区建屋产业园开发有限公司，前者的控股股东是苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司，后者由苏州新建元产业发展有限公司控股，实控人均为苏州工业园区管委会。科技公司运营国际科技园项目已达20年，建屋产业园开发也拥有十余年产业园运营经验，二者在招商引资、产业服务、金融服务等方面具备较强的运营能力和产业资源。
建信中关村的原始权益人为北京中关村软件园发展有限责任公司，实控人为中关村发展集团股份有限公司。中关村软件园深耕大信息产业组织和科技园区运营，共运营10个项目，合计39.31万平米。
总体来看，四单产业园REITs底层资产资质优越、区位优势明显。招商蛇口、华安张江、建信中关村底层资产位于一线城市深圳、上海和北京，东吴苏园位于新一线城市苏州，区位优势相对较弱。
租赁情况来看，各产业园所在区域租金均高于全市平均，华安张江、建信中关村在所在区域租金竞争优势明显，同时二者租金增速较快，基本保持满租状态，收入预算完成率高。东吴苏园收入预算完成率较好，但租金仅40-60元/平米/月左右，较其余三单的120-180元/平米/月差距较大，同时出租率不足90%。受疫情影响，部分租户续租情况不及预期，博时蛇口2022年上半年出租率、租金收入低于预期。
各产业园均布局高新技术行业，吸引了内外资优质企业入驻，租户质量整体较高。华安张江、建信中关村租约到期期限相对集中，近年续租率高于90%。东吴苏园、博时蛇口租户较多，相对分散。各项目原始权益人均为国资背景，园区运营经验丰富，有助于保障租金收入的稳定性，同时拥有丰富的扩募资产储备。
估值角度来看，各产业园预期租金增速较为一致，未来年复合增长率在2.2%-3.0%左右。东吴苏园由于区位优势略弱、租金单价和出租率相对较低，风险溢价较高，折现率采用6.5%，高于其余项目的6%。各项目的资本化率总体处于合理范围。
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产业园REITs回报率有何特征
（一）总回报主要来自资本利得，价格弹性较大
产业园REITs兼具债性和股性，且更偏股性，回报率主要来自价格波动的资本利得。产权类REITs（产业园、仓储物流）分红收益率低于收益权类REITs（高速公路、环保），资本利得和总回报率高于高速公路REITs。截至2022年9月5日，相比发行价，博时蛇口、华安张江的资本利得超过40%，东吴苏园在28%左右，而3单产业园REITs分红收益率仅2.5%-2.7%左右。产业园REITs价格波动也相对较大，上市以来年化波动率和最大回撤均在19%-22%左右。
（二）产业园REITs在上市初期热度较高
产业园REITs在上市初期整体热度较高，区位、规模、发行折溢价和上市时点是上市初期价格走势的主要影响因素。首批同一时点上市的博时蛇口、华安张江和东吴苏园，东吴苏园地处苏州，区位优势不如上海和深圳。此外，东吴苏园的发行规模和首年流通规模也明显大于华安张江和博时蛇口，而上市初期价格涨跌通常呈现“小盘效应”，即REITs流通规模越小，相同体量资金涌入对价格的拉升幅度越大。因此，东吴苏园在上市首日和首周的涨幅表现明显弱于博时蛇口和华安张江。
博时蛇口和华安张江的区位优势、规模相接近，而博时蛇口上市初期价格涨幅高于华安张江，尤其是上市首日涨幅达14.72%，主要由于博时蛇口是唯一一单折价发行的产业园REITs，折价率为6.75%，进一步提升了REITs对投资者的吸引力。
第二批上市的建信中关村热度很高，首日价格涨幅达到30%上限，由于上市首日涨停，其换手率仅3.07%，次日换手率大幅上升，达31.58%；上市第5个交易日价格较发行价上涨了40.31%，价格和流动性表现强势。一方面，建信中关村地处北京市中关村软件园，区位优势明显、基本面良好。另一方面，建信中关村上市时，REITs整体处于价格上涨阶段，二级市场赚钱效应吸引更多资金涌入，带来短期内较高的价格涨幅。
（三）产业园REITs价格走势影响因素
拉长周期看，产业园REITs的涨跌趋势一致，区位和基本面因素导致差异化的涨幅。分阶段看，上市后至2021年8月中下旬，各单产业园REITs换手率下降，价格在相对低位小幅波动。随后至2022年2月中旬，第二批REITs申报、上市，叠加存量REITs运营指标超预期、首次分红、股市回调挤出部分资金等因素，产业园REITs交易量显著增加，各单价格均大幅上涨至上市以来的高位。
2022年2月中旬，博时蛇口、华安张江、建信中关村先后临时停牌，提示溢价风险，REITs市场情绪降温、估值整体回调，2月中旬至3月中旬产业园REITs价格跌幅较大。3月中旬至5月底，上海疫情加重、部分城市疫情散发，市场对产业园出租率和租金表现的预期相对悲观，叠加6月将迎来解禁，产业园REITs整体震荡下行。6月21日，首批上市REITs迎来解禁，给市场注入流动性，各单波动性有所放大，产权类、经营权类价格表现分化，产业园REITs价格涨幅相对较大，其中博时蛇口、华安张江表现较为强势。
区位和基本面因素主导下，东吴苏园与博时蛇口、华安张江形成了不同梯度的涨跌幅。对比各单产业园REITs收盘价较发行价的涨跌幅，东吴苏园的中枢在20%-30%左右，博时蛇口、华安张江的中枢大致在30%-40%。建信中关村由于上市时处于REITs行情高涨阶段，涨幅明显高于博时蛇口和华安张江，随着时间推移，三单REITs的涨幅趋近。
短期内，市场对产业园运营情况的预期、分红行为对价格形成扰动。从基本面来看，博时蛇口和华安张江差异不大，但二者的价格走势短期内出现分化。上市至2021年10月中旬，博时蛇口价格涨幅略高于华安张江，主要由于博时蛇口折价发行。2021年10月下旬至2022年1月，华安张江反超，主要由于季报披露，博时蛇口上半年受广深疫情影响，出现部分租户提前退租、续租情况不及预期，而华安张江2021Q4出租率达100%，其整体运营情况优于博时蛇口。
2022年3月至5月，博时蛇口价格涨幅高于华安张江，主要由于这一阶段深圳疫情得以控制，而上海疫情加重，市场预期华安张江的租金收入可能受疫情影响不及预期。6月解禁之后，华安张江价格表现强势，一方面，华安张江解禁的规模小于博时蛇口，解禁后的流通规模也小于博时蛇口；另一方面，季报显示，华安张江2022年6月末出租率为99.51%，平均租金较2022Q1还小幅上升，实际运营受疫情的影响相对较小，带来了价格的补涨。
（四）预期分红收益率和10年国债利率的利差衡量配置性价比
我们通过产业园REITs预期分红收益率和10年国债利率的利差走势，衡量配置性价比。由于产业园REITs的总回报主要来自资本利得，因此衡量价格是否被高估或低估显得尤为重要。预期分红收益率=预期的每份额可供分配金额/收盘价，收盘价越高，则预期分红收益率越低，这一指标可以衡量REITs的绝对价格高低。同时，预期分红收益率的合意水平与利率中枢相关，因此我们进一步计算产业园REITs预期分红收益率和10年国债利率的利差，衡量配置的性价比。拉长周期看，这一利差遵循均值回归的特点，每单产业园REITs形成各自的利差中枢，需关注利差所处的分位数水平。
值得注意的是，我们还需密切跟踪产业园的运营现状，根据实际运营情况相应调整预期的可供分配金额，从而使预期分红收益率更接近真实水平。
截至2022年9月5日，博时蛇口的利差为54bp，处于31%分位数；华安张江的利差为18bp，处于9%分位数，华安张江的利差及分位数水平相对较低。
风险提示：
基础设施项目未来租金收入不及预期。如果受疫情等因素影响，产业园租金收入出现了超预期下滑，可能对产业园REITs的价格产生较大冲击。
已外发报告标题：《公募REITs研究系列之二——详解产业园REITs》
对外发布时间：2022年9月8日
报告作者：刘 郁
