临近年底，很多人因资金周转开始低价抛售房源，“砸盘侠”越来越多。

目前南京二手房库存（除去句容的12376套）已超13万套，库存压力肉眼可见，部分业主想尽快脱手，唯有降价卖房。

今天，笔者发现河西的万达西地一期成交了一套房源，建面约87.78㎡，总价411.5万，单价约4.7万/㎡。

这套房源原先挂牌总价429万，后降价17.5万成交，成交周期大概4个多月。

翻看历史成交记录，小区今年来成交房源不多，根据链家显示，仅三套。小区在今年5月份成交了一套同面积段房源，单价约5.3万/㎡。相比之下，小区房价5个月跌了约6000元/㎡！

87㎡、单价约4.7万/㎡什么概念？

按照时间线来看，4.7万/㎡的价格还停留在2019年，房价回到3年前，业主妥妥的“砸盘侠”。

据了解，业主已经看好了新房，准备置换，急需用钱，所以才低价卖的。

目前小区80多平左右的户型，市场均价在4.9万/㎡上下，110多平的户型，市场均价在4.5万/㎡左右。

小区成交价下滑，业主的心态也受到了波动，这一年来的挂牌均价已从5.1万/㎡降到了5万/㎡。有波动但不大，小区目前在售房源47套，挂牌量不算太高。

链家在售房源中，不乏有4.7、4.8万/㎡的房源出现，大多都是110㎡以上的大户型，只有这一套81㎡的小户型，且位于低楼层，如果遇到合适的有缘人，也许就被接手了。

万达西地一期地理位置优越，紧靠河西万达广场，距离地铁2号线集庆门大街站约500米，周边配套齐全。小区目前对应的学校是陶行知小学和中华中学上新河初中，学区一般。

2020年4月，万达西地一期成功更换为万科物业，万科物业入驻后，小区环境有了极大的改善。

其实在成功换物业之前，万达西地的业主们已经和旧物业远宏物业整整斗争了6年，因小区管理一塌糊涂，环境糟糕，门禁、电梯无人维护，居住人群混乱，安全得不到保障，业主苦不堪言。

万科物业进驻后，对小区的问题进行了一一整改，给予了业主安全感和信心。

小区就分布在商业街的两侧，体量并不大，门禁比较严格。

小区居住环境有了明显的改善，干净清爽。

小区内的各种设施齐全，室外运动场地 儿童游乐场所，保养的都不错。

不过，小区也存在一些弊端，比如临街的房子，会受到噪音的影响，以及靠近万达广场，也会有一些干扰。

在河西万达广场附近，有三个小区很受追捧，名校学区房苏宁睿城、位置环境俱佳的星雨华府、以及吃喝相当方便的万达西地。

万达西地虽没有像苏宁睿城那样的顶级学区，房价因此受限，但也更稳定，比较适合预算有限的年轻人居住。

鼓楼的顶级学区房芳草园，最近成交了一套建面约86.79㎡的房源，总价445万，单价约5.1万/㎡。

就在10月初，小区成交了一套同类型房源，80多平、高楼层，单价约5.1万/㎡。

2017年，同为7层楼栋的低楼层房源还能卖到5.2万/㎡，80多平5.1万/㎡的单价俨然已经回到5年前！

据中介透露，最近成交的这套房源是多层楼栋的顶楼，房源面积相对较大，业主的孩子还占着5年级的学籍，所以价格较低。

根据成交数据来看，曾经小区五六十平的房源更受欢迎，均价在6.5万/㎡以上。如今，小区成交房源不多，大多为80㎡以上的房源，均价在5万/㎡以上。

受市场大环境影响，相比去年，今年的房价下滑不少，成交周期也在拉长，曾经百日内能成交，现在部分房源挂牌2年才成交。

挂牌均价上，小区去年的挂牌均价约6.9万/㎡，目前跌至6.4万/㎡，并且最近的成交均价仅5万/㎡出头。

南京几乎所有顶流学区房都和芳草园有着相似的命运。

蓝天园：2021年成交价7万 /㎡；2022年成交价6万/㎡

西康路3号：2021年成交价9.4-10万 /㎡；2022年成交价8.5-10万 /㎡

峨嵋岭：2021年成交价9.1-10万 /㎡；2022年成交价7.7-8.8万/㎡

如今顶流学区房价格有所回落，有需求的买房人可以好好挑挑，议价的空间也比较大。

针对学区房，笔者认为，未来学区房的概念会慢慢淡化，但顶流学区房的优势短期内无法代替，学区房依然可以买，但尽量避开只有学区却毫无居住属性的房子，且放弃投资学区房的念头。

芳草园分为南片和北片，北片距离芳草园小学更近。小区建成时间很早，但整体环境还不错。楼栋在绿植的掩映下，尤为好看。

窗户外晾晒了不少衣服，整体不太美观。

小区原有些水景，不过时间久远，早已干涸了。

一大片的阳光草坪，绿油油的，也未见杂乱的垃圾，维护得很好。

路上也很干净整洁，不过有些电瓶车停在单元门门口以及路边，这是老小区的“通病”，不过停放得整齐有序。

河西北早期的豪宅代表，恒盛金陵湾最近成交了一套建面约121.28㎡的房源，总价695万，单价约5.7万/㎡。

这套房子最初挂牌价为720万，前后调价8次，共降了25万，足见业主心里的纠结。

今年7月份，小区成交了一套同类型房源，总价746万，单价约6.2万/㎡。相比之下，小区房价4个月降了约4000元/㎡。

据了解，目前恒盛金陵湾卖房非常卷，只要是急售的，一家比一家低。正因为有这些砸盘侠的存在，小区房价才会被逐渐拉低。

今年上半年，小区房价还在6万/㎡以上，甚至高达8万/㎡。下半年小区基本只能卖到6万/㎡出头，甚至出现了5万 /㎡成交的房源。

从挂牌均价中，业主的心态便能窥见一二，受市场影响较大，去年10月挂牌均价还高达7.3万/㎡，如今仅6.7万/㎡，一年挂牌均价降幅约6000元/㎡，心态极其不稳。

恒盛金陵湾是树人小学、中学的学区房，学区房市场降温，买房人可选的小区、可捡漏的房源更多，小区的成交情况受了影响。

作为河西龙江时代的早期豪宅代表，虽交付多年，但如今恒盛金陵湾还留存着当年的豪宅气质。

金陵恒盛湾整体建筑为Artdeco风格，辅以台地设计和组团绿化造景。

物业管理得相当不错，植被青葱翠绿，地面整洁。

单元门也颇有质感，两侧的氛围灯显示出低调的奢华。

绿树成荫，羊肠小道，氛围感拉满。走在小区内，就像身处公园里。

小区的优势很明显：河西的顶尖城市资源 优质教育资源，非常适合既有学区需求，又注重居住舒适的人。

现在价格回落，更是买房人捡漏的好时机。在笔者看来，这样的房子，既有学区加持，又有豪宅属性，其跌幅应该在可控范围内。

只是目前仍然处于买方市场，且二手房库存积压，所以房价回到了理性、平稳的水平。它的价值，远比那些只有学区的“老破小”要大得多。

历史纪录中，一套成交周期仅8天，单价达6.6万/㎡的房源也印证了这一点。

——

10月南京二手房成交5567套，比9月的6757套减少了1190套，环比下跌17.61%，同比去年10月下跌约4.5%。

最能体现楼市冷暖的二手房市场并未回温，前期释放的二手房带押过户政策效果不明显。

目前仍是买方市场，成交以价换量居多，议价空间仍处于历史高位，年末是刚需捡漏的好机会。