房产证住宅改商业是不可以的，说明如下：

因为土地用途是国家管制的，土地出让时就已经规定了用途，不允许随意改变，这会关系到开发商缴纳出让金的多少。如果购买房屋时，开发商国有土地使用权是住宅使用，就不可以为商业，除非开发商已经申请且倍批准改变土地用途。

相关说明：

商业用地上的建筑用途以商业经营为主，住宅用地上的建筑用途以居住为主；商业用地的地价高于住宅用地；商业用地的开发强度一般高于住宅用地；在具体的使用上，商业用途的房子在一些费用上标准比住宅高。

住宅房产，法律上指，供一家人日常起居的、外人不得随意进入的封闭空间。商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。