抵押登记要先缴纳土地使用费的原因是:

深府［1997］136号文的规定，抵押人在办理房地产抵押登记之前应先向规划国土部门交纳土地使用费后方可办理。具体还有以下两种情况:

1、抵押人属单位的，所有用途的抵押物都应交纳土地使用费后才办理抵押登记。

2、抵押人属个人的，其自用性质的住宅可以暂不交纳土地使用费，其它用途的抵押物亦必须先交纳土地使用费后方可办理抵押登记。