中介圈一直流传着一句乍看有违常识，却内涵颇深的话——首次置业慎用公积金，不然将来换房不划算。

这个知识点抖音里看过很多回，但从来没见哪个专家说过为什么，现实中也甚少听同行提醒过买家。原因很简单，实际验证的计算量比较大，“抖音专家”压根不会算，而多数同行要么不知道，要么急于开单也就顺了客户“省点利息”的心愿。

在此作者跟广大首置群体强调一下，提醒你第一次买房慎用公积金的，才是专业过关的，并且是凭良心在做买卖的。

下面作者以实际案例代入，对比首套&二套组合贷利息和首套纯商贷&二套房组合贷的利息差。本文取昆山市场均值首套90平180万，二套120平300万进行测算。

进入计算：

首套二手房，首次组合贷

首套二手房纯商贷

小结A：首套二手房组合贷比纯商贷节省利息80206。

二套二手房，二次组合贷

二套二手房纯商贷

小结B：二套二手房组合贷比纯商贷节省利息192339。

二套二手房，首次组合贷

小结C：二套二手房首次组合贷比纯商贷节省利息289484，大于2次组合贷省下的利息之和272545。

首套新房，首次组合贷

首套新房纯商贷

小结D：首套新房组合贷比纯商贷节省利息257799。

二套新房，二次组合贷

二套新房组合贷

小结E：二套新房，组合贷比纯商贷节省利息325242。

二套新房，首次组合贷

小结F：二套新房首次组合贷比纯商贷节省利息485335，小于2次组合贷省下的利息之和583040。

测算汇总表1：

测算汇总表2：

总结：如果2次置业均为二手房，建议首次购房务必采用纯商贷；如果均为新房，2次均采用组合贷较为划算。但如果双方婚前都使用过公积金的，那么婚后置换就无法再次使用了！且2021年的苏州早已进入存量房时代，很难2次置业都绕开二手房，且每次组合贷测算都采用的最高公积金贷款额，所以哪怕首次买房选的是新房，也建议尽量慎重。

在此作者必须严谨地说明，上述测算的2套房子取的是中间数，并且使用的是代入法测算，而非严格的数学公式严格论证。而用数学公式论证的“反例”中，作者认为合理的部分也只有老人购置养老住宅，或者低收入群体不考虑置换的（此类情况作者鼓励用完公积金余额）。

另，其中二手房还款年限20年似乎有违常规，作者提醒，请将组合贷中公积金月供金额摊还商业贷款，那么购房者实际月供金额增加便微乎其微了。

另，本文测算二套房总价仅为330万，该金额基本处于昆山市区改善3房中等偏下水平，如将该金额变大，二套置换首次使用组合贷省下的利息更多。