小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。

法律依据：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，建设商品房的用地必须符合条件相关条件，开发商要通过受让的方式将集体土地或者其他形式的用地性质变为房地产开发建设用地。而小产权房是由于建设用地存在法律瑕疵和不具备完全合法性，其权利受到限制，故称小产权房，实质是使用集体性质的土地而进行的房地产开发。